驅(qū)車走在中山市小欖鎮(zhèn)華中路上，可見一幢幢7層高、干凈整潔的高標(biāo)準(zhǔn)廠房依次排列。這是永寧社區(qū)華中路工改項(xiàng)目的示范區(qū)。對(duì)面的整備區(qū)，也已經(jīng)拆除整理完畢?！吧现芤晃覀兡玫搅苏麄鋮^(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二天一上班就迫不及待地把相關(guān)資料送到鎮(zhèn)上的工改指揮部去。真想馬上讓項(xiàng)目動(dòng)起來(lái)！”永寧社區(qū)黨委委員胡培森說(shuō)。
永寧社區(qū)曾是改革開放歷程中“先走一步”改革中，走出的全省首個(gè)“億元村”。如今，永寧社區(qū)敢飲“頭啖湯”：以中山首宗“工改住”反哺“工改工”的創(chuàng)新模式，在低效工業(yè)園改造升級(jí)這場(chǎng)全新的征程中，做出新的探索。
像永寧社區(qū)這樣，以“拆、建、招”并舉，換來(lái)廣闊產(chǎn)業(yè)空間的項(xiàng)目，正在中山“遍地開花”。
招商，園區(qū)是載體。3月30日，2023年中山全球招商推介系列活動(dòng)暨第十屆中山人才節(jié)開幕。去年，中山累計(jì)拆除整理低效工業(yè)用地1.4萬(wàn)畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬(wàn)畝，從存量土地空間中探索高質(zhì)量發(fā)展的新可能，向著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目標(biāo)不斷前行。
“一場(chǎng)改變勢(shì)在必行”
對(duì)于永寧社區(qū)來(lái)說(shuō)，低效工業(yè)園改造升級(jí)早在數(shù)年前就開始計(jì)劃了。
在永寧社區(qū)，此前發(fā)展的產(chǎn)業(yè)多為服裝、皮具、飲料、建筑材料、五金制品等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)自發(fā)集聚形成的村級(jí)工業(yè)園則多以鋅鐵棚為主，建成至今大多超過(guò)25年，已達(dá)（超）使用年限。這些曾經(jīng)讓永寧社區(qū)繁榮的產(chǎn)業(yè)與工廠，如今帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)低端、產(chǎn)出價(jià)值低、社區(qū)租金收入少等問(wèn)題。
“一場(chǎng)改變勢(shì)在必行?！焙嗌谟缹幧鐓^(qū)，長(zhǎng)在永寧社區(qū)，2012年起參與永寧社區(qū)有關(guān)建設(shè)用地改造的相關(guān)工作。他回憶說(shuō)：“拆除鋅鐵棚建標(biāo)準(zhǔn)廠房，其實(shí)我們十幾年前就在做了。十幾年來(lái)所建起廠房約30萬(wàn)平方米。但是以前沒(méi)有規(guī)模開發(fā)的概念，整體改造的效率也不高?！?/span>
與此同時(shí)，永寧社區(qū)還對(duì)集體出租物業(yè)分期、分片統(tǒng)一租賃期，達(dá)成了片區(qū)全部租戶于2022年6月集體到期，以便進(jìn)行整體開發(fā)。
長(zhǎng)期以來(lái)的摸爬滾打讓永寧社區(qū)對(duì)于如何“改”已經(jīng)形成了成熟的想法。2018年左右，永寧社區(qū)開始初步規(guī)劃改造后工業(yè)園區(qū)的布局，包括建筑密度、容積率、綠化率、建筑的風(fēng)格等。
但新的問(wèn)題又隨之而來(lái)?！罢麄鋮^(qū)這106畝的土地，當(dāng)時(shí)還較為零碎，分為十幾個(gè)地塊，大的過(guò)萬(wàn)平方米，小的幾千平方米，需要分開辦理9個(gè)土地證。按地塊統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃好的指標(biāo)也很難用得上，比如我們?cè)脒^(guò)建一個(gè)大廠房，但發(fā)現(xiàn)地塊的面積不允許，只能作罷?！焙嗌f(shuō)，受這些因素的影響，華中路工改項(xiàng)目整體開發(fā)的難度驟增，園區(qū)規(guī)模難有實(shí)質(zhì)性的提升，于是進(jìn)度也就擱置了下來(lái)。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年。中山市人民政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)若干措施》，其中提到重點(diǎn)支持連片改造。
如今，在華中路上，一邊是嶄新的高層現(xiàn)代工業(yè)廠房，一邊是圍欄圍起、等待動(dòng)工的土地，華中路“工改”項(xiàng)目徹底實(shí)現(xiàn)舊貌換新顏指日可待。
“感覺一下子就提速了。我們整備區(qū)的土地整理半年內(nèi)就努力完成了。工改政策特別是連片改造的政策對(duì)于低效工業(yè)用地改造像一股春風(fēng)。”胡培森介紹，整備區(qū)將規(guī)劃建設(shè)8棟工業(yè)廠房，和配建總建筑面積約19萬(wàn)平方米，是拆除前的約4倍。項(xiàng)目建成后，將作為騰挪園區(qū)主要引入優(yōu)質(zhì)的印刷包裝企業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，推動(dòng)印刷業(yè)綠色化、數(shù)字化、智能化、融合發(fā)展。預(yù)計(jì)年租金收入將達(dá)3600多萬(wàn)元。
“新廠房帶來(lái)了新訂單”
廠房?jī)?nèi)運(yùn)行中的自動(dòng)化設(shè)備咔噠作響，房頂光伏發(fā)電設(shè)備提供環(huán)保能源，員工熟練地對(duì)于產(chǎn)品進(jìn)行檢測(cè)……華中路工改項(xiàng)目示范區(qū)占地面積44畝，4棟建筑面積共7萬(wàn)平方米的高標(biāo)廠房已完成招商。“目前11家企業(yè)進(jìn)駐投產(chǎn)，其中4家為規(guī)上企業(yè)。年租金預(yù)計(jì)達(dá)1100萬(wàn)元，是原來(lái)的4倍?！焙嗌榻B道。
在小欖鎮(zhèn)，工改正如火如荼地進(jìn)行中。規(guī)劃早、動(dòng)工早、建成早的華中路工改項(xiàng)目示范區(qū)成為不少企業(yè)搬遷騰挪的優(yōu)質(zhì)選項(xiàng)?！拔覀兡壳岸樵隍v挪園區(qū)，為企業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)的通用廠房?！焙嗌f(shuō)。
中山市捷暢電子科技有限公司（下稱“捷暢電子”）正是其中之一，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為生產(chǎn)和研發(fā)生產(chǎn)智能鎖鋼化玻璃面板、開關(guān)家居玻璃面板等。2022年9月，捷暢電子搬入華中路“工改”項(xiàng)目示范區(qū)，12月開始生產(chǎn)。
“以前在鋅鐵棚里，廠房又小又黑，一些大型貴重的設(shè)備也不敢添置。而且建筑使用時(shí)間長(zhǎng)了，它的安全性我們自己也打個(gè)問(wèn)號(hào)。生產(chǎn)環(huán)境相比標(biāo)準(zhǔn)廠房也不夠好，員工生產(chǎn)的積極性也不夠高?！苯輹畴娮涌偨?jīng)理林星星介紹，以前在鋅鐵棚內(nèi)，他的廠房面積約為1000平方米?，F(xiàn)在工廠“上樓”后，他擁有了6000余平方米的廠房。
在這6000余平方米的新廠房?jī)?nèi)，林星星添置了價(jià)值1000萬(wàn)元的設(shè)備，用來(lái)生產(chǎn)他從客戶手里簽下的新訂單。
“不是我們來(lái)了新廠房才決定增資擴(kuò)產(chǎn)，而是新廠房為我們帶來(lái)了新訂單?！绷中切钦f(shuō)，之前有幾次訂單都因?yàn)閷弿S不過(guò)關(guān)而流失，而這些流失的訂單在捷暢電子搬入新廠房后重新拿下，其中不乏凱迪仕、德施曼、鹿客等龍頭企業(yè)的訂單?！暗率┞扇≌型稑?biāo)的形式，我們中標(biāo)了70%。2月，客戶來(lái)審廠一次就過(guò)了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了試打樣階段?！?/span>
而對(duì)于捷暢電子而言，生產(chǎn)空間升級(jí)換代帶來(lái)的不止是增資擴(kuò)產(chǎn)，也是業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型升級(jí)。
“我們是做玻璃起家的，以前做燈飾玻璃。但那時(shí)候空有產(chǎn)值，沒(méi)有效益。”林星星在2020年注意到智能鎖鋼化玻璃面板的業(yè)務(wù)，2022年搬入華中路工改項(xiàng)目示范區(qū)后，他便放棄了燈飾玻璃，專攻智能鎖面板相關(guān)的業(yè)務(wù)，未來(lái)還計(jì)劃為客戶提供整體的解決方案。
走在捷暢電子的廠房里，窗明幾凈，嶄新的設(shè)備整齊地排列在廠房中央?！?020年，在原來(lái)的鋅鐵棚里，我們只有3臺(tái)設(shè)備，現(xiàn)在已經(jīng)增加到了十幾臺(tái)。”林星星指著廠房?jī)蓚?cè)的空余空間說(shuō)，“今年我們還打算再添置1000多萬(wàn)元的設(shè)備，就放在這里。”
引進(jìn)的企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，園區(qū)的配套設(shè)施也要跟得上。胡培森介紹。永寧社區(qū)將會(huì)在華中路工改項(xiàng)目整備區(qū)建設(shè)4棟宿舍樓，按照一房?jī)蓮d或兩房三廳規(guī)格建設(shè)?！捌髽I(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)、轉(zhuǎn)型升級(jí)都離不開人才。配套設(shè)施跟上了，相信會(huì)有更多高端人才和高技術(shù)的產(chǎn)業(yè)工人愿意留下來(lái)?！?/span>
“‘反哺’資金推動(dòng)片區(qū)改造”
位于小欖鎮(zhèn)永寧工業(yè)大道西側(cè)、菊城大道北側(cè)大片的土地已經(jīng)被整理好，這是永寧社區(qū)另一個(gè)重要的工改項(xiàng)目——永寧工業(yè)大道工改項(xiàng)目，也是小欖鎮(zhèn)工改的“主戰(zhàn)場(chǎng)”和“重頭戲”。
近日，華帝股份有限公司（下稱“華帝”）發(fā)布公告稱，擬在永寧工業(yè)大道片區(qū)投資建設(shè)華帝廚電數(shù)字化智能化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，主要從事研發(fā)、生產(chǎn)、銷售油煙機(jī)、燃?xì)庠钜约盁崴鞯葟N電產(chǎn)品。
龍頭企業(yè)的引進(jìn)振奮人心。但就在一年前，永寧社區(qū)要對(duì)永寧工業(yè)大道片區(qū)進(jìn)行工改時(shí)，許多股民感到不解，并有困惑之處。“‘工改’需要將集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地，盡管股民會(huì)得到出讓土地的收益，但也可能會(huì)損失每年都會(huì)產(chǎn)生收益的租金。”一位股民說(shuō)。
為了說(shuō)服股民，小欖鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)率領(lǐng)市直掛職干部、鎮(zhèn)工改指揮部、永寧社區(qū)兩委和中層干部分了8個(gè)工作組去和私人業(yè)主商談。工作組去農(nóng)地、去廠房、去到股民家里，抓緊周末和晚上的時(shí)間，說(shuō)政策，說(shuō)法律，說(shuō)未來(lái)發(fā)展的前景，打通這場(chǎng)工改攻堅(jiān)戰(zhàn)的“最后一公里”?！肮じ囊惨粩堊咏鉀Q了村民多年懸在心里想解決還沒(méi)解決的問(wèn)題，把更多的民眾愿景變成幸福場(chǎng)景?！必?fù)責(zé)談判協(xié)商的市直掛職干部侯志鵬說(shuō)。
“我們給股民算了一筆賬?！焙嗌貞洠缹幧鐓^(qū)當(dāng)時(shí)待改造區(qū)域內(nèi)集體用地出租物業(yè)面積約337.5畝，年租金3869萬(wàn)元，畝均租金僅約11.4萬(wàn)元?！翱砍鲎庾卟婚L(zhǎng)遠(yuǎn)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)不會(huì)選擇落戶我們這里，日后發(fā)展還是會(huì)遇到瓶頸?！焙嗌f(shuō)。
股民接受“工改”之后，“工改”如何改？錢從哪里來(lái)？這些問(wèn)題接踵而至。
面對(duì)這些問(wèn)題，永寧社區(qū)探索出自己的答案：采用“工改住”反哺“工改工”模式?！拔覀円浴床浮Y金推動(dòng)片區(qū)改造?！焙嗌f(shuō)。
“面對(duì)這些問(wèn)題，政府與永寧社區(qū)多次磋商，在永寧探索出全市第一宗以‘工改住’反哺‘工改工’模式推進(jìn)的工改項(xiàng)目，用‘反哺’資金推動(dòng)其他片區(qū)改造。”侯志鵬介紹，整個(gè)工改項(xiàng)目共劃分為A1、A、B、C、D五個(gè)片區(qū)。項(xiàng)目A1區(qū)“工改住”、A區(qū)、D區(qū)計(jì)劃轉(zhuǎn)為國(guó)有用地，保留集體權(quán)屬不變，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房。項(xiàng)目B區(qū)、C區(qū)計(jì)劃轉(zhuǎn)為國(guó)有用地后公開出讓，招引上市企業(yè)、龍頭企業(yè)、高端制造企業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。A1區(qū)、B、C區(qū)土地出讓價(jià)款集體和鎮(zhèn)級(jí)分成按規(guī)定扣除相關(guān)費(fèi)用后全數(shù)歸集體所有，小欖鎮(zhèn)政府將不截留一分所得，由社區(qū)用于建設(shè)包括A區(qū)、D區(qū)在內(nèi)的集體高標(biāo)準(zhǔn)廠房。
華帝廚電數(shù)字化智能化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目所在的位置為C區(qū)?！绊?xiàng)目規(guī)劃建設(shè)廚電數(shù)字化智能化示范工廠，將實(shí)現(xiàn)智能生產(chǎn)、智能倉(cāng)儲(chǔ)、智能物流產(chǎn)業(yè)鏈模式，構(gòu)建廚電行業(yè)燈塔工廠。項(xiàng)目投資額超12億元，三年建成投產(chǎn)。達(dá)產(chǎn)后新增年產(chǎn)值40億元，新增年稅收1.4億元?！比A帝相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。“引進(jìn)一家，帶來(lái)一串。”在胡培森看來(lái)，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，引入的不僅是企業(yè)本身，更是上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，一起帶動(dòng)周邊片區(qū)發(fā)展。
春雨瀟瀟，潤(rùn)物無(wú)聲。在這片永寧工業(yè)大道工改項(xiàng)目土地上拔節(jié)生長(zhǎng)的不止一幢幢數(shù)字化智能化的廠房，還有永寧社區(qū)發(fā)展的無(wú)限可能。
移動(dòng)端
