當(dāng)前,工業(yè)上樓的熱度很高。珠三角一些標(biāo)桿項目每天要接待絡(luò)繹不絕的學(xué)習(xí)考察團,還不時受外地邀請前去「傳經(jīng)送寶」。
但在商業(yè)世界,我們不光要看到增長,還要分析背后的風(fēng)險與隱患。
在重提「制造強市」的大背景下,今年,多地加強了工業(yè)用地的市場供應(yīng),工業(yè)上樓的出現(xiàn),更是讓大城市的工業(yè)空間以幾何級數(shù)增長。在這個過程中,如果按既定目標(biāo)供應(yīng),必將導(dǎo)致工業(yè)空間供過于求或超前供應(yīng),屆時是否有足夠的企業(yè)來「填滿」這些多出來的空間,確實要打上一個大大的問號。
另外,高層廠房建起來容易,去化卻非常難。一方面,不是所有企業(yè)都適合上樓,準(zhǔn)確的說,只有一部分輕設(shè)備、輕污染、輕振動的特定企業(yè)可以滿足上樓的條件,這樣招商的范圍就很有限;第二,即便具備上樓條件的企業(yè),其上樓的意愿也不會很強,畢竟,相比于逼仄的高樓大廈,絕大多數(shù)企業(yè)更喜歡獨門獨戶的標(biāo)準(zhǔn)廠房;第三,2023年,這么多工業(yè)上樓項目同時上馬,到時一起交付,產(chǎn)業(yè)招商競爭將異常激烈。
所以,我們在做工業(yè)上樓之前,除了要了解上樓的的可能性、制定技術(shù)指標(biāo)、測算計算收益率(IRR)外,更要把載體建成后的去化問題想清楚。如果只是悶頭跟風(fēng),到時候招商不利,工業(yè)上樓成了「工業(yè)上不去樓」,損失可不是一丁半點。
正文:
在筆者看來,產(chǎn)業(yè)招商的本質(zhì)是匹配企業(yè)的需求,從這個角度來說,要想知道怎么招企業(yè)上樓,就要搞懂企業(yè)「憑什么」愿意上樓。
在筆者看來,在不影響企業(yè)正常生產(chǎn)運行的前提下,企業(yè)愿意上樓,主要是出于以下幾個方面的考慮。
1、省租金;
2、拿政策;
3、不具備獨立拿單層廠房的條件;
4、離自己的上/下游企業(yè)更近;
5、行政命令驅(qū)使。
以上,除開第五點是政府強制要求,其他幾個因素都是圍繞「成本」展開。換言之,只要保證企業(yè)上樓有利可圖,招商就成為了可能。
以下幾種模式可以嘗試。
預(yù)招商+廠房定制
工業(yè)有千行千面的特點,不同企業(yè)對廠房有不同需求。
相比于單層廠房,工業(yè)上樓項目在樓板承重、環(huán)保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方面有諸多限制,如果做成標(biāo)準(zhǔn)廠房一樣的流水線產(chǎn)品,則很難匹配企業(yè)的實際需求。因此,工業(yè)上樓項目在開發(fā)建設(shè)時,很有必要采取「預(yù)招商+廠房定制」的模式,即最大限度根據(jù)企業(yè)需求量身定制空間,并給予一定配套功能。
具體實施上:在廠房建設(shè)之前,發(fā)布預(yù)招商公告,對有意向上樓的企業(yè)組織專家評審,確定引進的,為其定制化開發(fā)廠房。
這種模式一方面解決了生產(chǎn)需求與工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)空間不匹配的難題;而企業(yè)僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設(shè)計的廠房,一次性投資大大減少。
政策補貼招商
引導(dǎo)企業(yè)上樓,給錢是最直接的辦法。只要政策足夠有吸引力,一定能調(diào)動企業(yè)上樓的積極性。當(dāng)階段性目標(biāo)完成之后,再調(diào)整支持政策由前期開發(fā)向后期的稅收和產(chǎn)出環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。
目前,主流的補貼政策包括落戶獎勵、租金補貼和裝修補貼。
1、落戶補貼,給予企業(yè)落戶一次性補貼;
2、租金補貼,如深圳提出工業(yè)上樓自持廠房建成后平均租賃價格≤35 元/平方米·月,租賃價格年漲幅≤5%;而同區(qū)域單層廠房的成本普遍超過80元/平方米·月,這樣減半的租金,無疑對企業(yè)有極強的吸引力;
3、裝修補貼,比如深圳市光明區(qū)提出,企業(yè)裝修按實際裝修費用的50%,一次性給予其最高500萬元裝修補貼。
有政策的加持,園區(qū)就完全掌握了招商主動權(quán),租金可以做到很低,完全「碾壓」同地段廠房。
當(dāng)然,也有直接把補貼給到開發(fā)主體的。
按照實際經(jīng)驗,在凈地上,工業(yè)上樓的建安成本要比單層廠房高出20%左右。而目前各地工業(yè)上樓項目基本以拆除重建為主,因此成本還要加上拆除、清運以及土地整理費用,加起來超出單層廠房不少。然而,成本更貴的樓上租金卻比樓下更低,租起來難度也更大,這樣算下來,如果沒有強有力的政策扶持,普通企業(yè)很難參與(目前工業(yè)上樓項目基本也以國資為主)。
而根據(jù)政府提出的工業(yè)上樓「保本微利」的原則,政府也應(yīng)給予建設(shè)主體一定補貼,比如佛山市三水區(qū)的樂平鎮(zhèn),就會按照建筑物總體工程造價的2%,給予建設(shè)主體一次性的補貼。深圳則是對獲得工業(yè)上樓園區(qū)認(rèn)定的開發(fā)單位,給予一次性500萬元的建設(shè)補貼。
產(chǎn)業(yè)鏈招商
從工業(yè)上樓特點的不難看出,工業(yè)上樓供給的產(chǎn)業(yè)空間,是要優(yōu)先保障制造業(yè)核心研發(fā)環(huán)節(jié),而非普通生產(chǎn)加工企業(yè),這也與政府工作報告提出的「圍繞制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈,推進關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)」一致。
因此,從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看,工業(yè)上樓招商的目標(biāo)包括 :
1、新興技術(shù)企業(yè),如人工智能、智能制造及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥健康等;
2、各類補短板的“鏈條型”企業(yè),獨角獸企業(yè)、專精特新“小巨人”、瞪羚企業(yè)等;
3、工業(yè)生產(chǎn)配套企業(yè),如軟件信息、科技服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè);
4、鏈主企業(yè)的研發(fā)總部,區(qū)域創(chuàng)新中心等。
從產(chǎn)業(yè)鏈角度看,這些對象有一個共性,即對上下游的協(xié)同能力依賴較強。因此,園區(qū)可圍繞某一產(chǎn)業(yè)鏈條針對性引進鏈上企業(yè)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。在降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時,提升生產(chǎn)和流轉(zhuǎn)效率,打造產(chǎn)業(yè)生態(tài),再以產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢吸引更多企業(yè)。
項目入股招商
如果政策補貼不足以吸引企業(yè)入駐,對一些質(zhì)地優(yōu)良、發(fā)展前景廣闊的項目,也可以采用項目入股的方式進行合作招商。
具體包括:
1、基金招商,由國有平臺公司組建母基金,交給主流資本管理,這些母基金再與全國優(yōu)秀的資本組建子基金,投資當(dāng)?shù)貎?yōu)秀企業(yè),并把企業(yè)拉到特定項目里。
2、土地入股,地方政府可以以國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的模式與中小企業(yè)共同建園,以土地撬動投資,推動優(yōu)勢高成長中小企業(yè)上樓。當(dāng)然,這里需要政府層面從政策上給予支持(如允許分割銷售、獨立產(chǎn)權(quán)等)。
3、租金入股,用租金置換企業(yè)股權(quán)投資,在為企業(yè)節(jié)約運營成本的同時,園區(qū)也可以探索「孵化+投資」的新模式,畢竟,廠房空著也是空著,不如拿出來做一些有更意義的事情。
多業(yè)態(tài)聯(lián)合招商
不同企業(yè)對園區(qū)產(chǎn)品有不同的需求,其中,生產(chǎn)加工、物流倉儲仍需要布置在首層或者低層;組裝、研發(fā)等環(huán)節(jié)可以放在二到三層;辦公、展示、會議、檢測等功能放在更高樓層。園區(qū)可以設(shè)計獨棟工業(yè)上樓產(chǎn)品,專門為某一家企業(yè)服務(wù),在一棟樓里形成「下生產(chǎn)、中研發(fā)、上配套」的產(chǎn)業(yè)布局。
當(dāng)然,這里可能涉及到工業(yè)用地的法律規(guī)定,嚴(yán)格意義上來講,工業(yè)項目有總用地面積不高于7%、總建筑面積不高于15%的紅線,但實際中往往要突破這一限制,需要一些政策上的突破。
產(chǎn)業(yè)配套招商
園區(qū)可根據(jù)實際,統(tǒng)籌建設(shè)可供入駐企業(yè)共享使用的實驗室、檢測室等公共設(shè)施用房,滿足企業(yè)發(fā)展需求。因為以研發(fā)為導(dǎo)向的工業(yè)企業(yè),其對研發(fā)、創(chuàng)意、中試、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與檢測、科技企業(yè)孵化等新型產(chǎn)業(yè)功能需求更加旺盛,設(shè)施由園區(qū)統(tǒng)一建設(shè),能夠降低企業(yè)研發(fā)成本。
規(guī)劃前置招商
除了要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的需求,工業(yè)上樓項目也要著眼未來,在設(shè)計之初保持適度前瞻,同時預(yù)留一定拓展可能。
第一,傳統(tǒng)廠房位于工業(yè)區(qū),外部環(huán)境較差,高層廠房的環(huán)境應(yīng)以寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)打造,創(chuàng)建高端辦公、花園辦公的氛圍,以適應(yīng)企業(yè)研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化的需求;第二,傳統(tǒng)廠房環(huán)境臟亂、夏天悶熱、冬天陰冷,為打造差異化優(yōu)勢,高層廠房應(yīng)配置中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、智慧化管理系統(tǒng),在硬件上對標(biāo)準(zhǔn)廠房以「降維打擊」;第三,園區(qū)建設(shè)應(yīng)考慮企業(yè)降碳節(jié)能的潛在訴求,搭建園區(qū)碳運行監(jiān)測和調(diào)控體系,提前布局雙碳戰(zhàn)略。
行政命令引導(dǎo)
城市用于工業(yè)建設(shè)的土地稀缺,主要供給大企業(yè),而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制,一般用地面積較少,難以達(dá)到政府出讓工業(yè)用地的門檻。在這樣的背景下,政府層面可出臺標(biāo)準(zhǔn)化廠房入駐管理辦法,引導(dǎo)中小企業(yè)向工業(yè)上樓項目集中。如,對投資額低于XX的企業(yè),不再單獨提供單層廠房,一律進入工業(yè)上樓項目。