當(dāng)前，工業(yè)上樓的熱度很高。珠三角一些標(biāo)桿項目每天要接待絡(luò)繹不絕的學(xué)習(xí)考察團，還不時受外地邀請前去「傳經(jīng)送寶」。
但在商業(yè)世界，我們不光要看到增長，還要分析背后的風(fēng)險與隱患。
在重提「制造強市」的大背景下，今年，多地加強了工業(yè)用地的市場供應(yīng)，工業(yè)上樓的出現(xiàn)，更是讓大城市的工業(yè)空間以幾何級數(shù)增長。在這個過程中，如果按既定目標(biāo)供應(yīng)，必將導(dǎo)致工業(yè)空間供過于求或超前供應(yīng)，屆時是否有足夠的企業(yè)來「填滿」這些多出來的空間，確實要打上一個大大的問號。
另外，高層廠房建起來容易，去化卻非常難。一方面，不是所有企業(yè)都適合上樓，準(zhǔn)確的說，只有一部分輕設(shè)備、輕污染、輕振動的特定企業(yè)可以滿足上樓的條件，這樣招商的范圍就很有限；第二，即便具備上樓條件的企業(yè)，其上樓的意愿也不會很強，畢竟，相比于逼仄的高樓大廈，絕大多數(shù)企業(yè)更喜歡獨門獨戶的標(biāo)準(zhǔn)廠房；第三，2023年，這么多工業(yè)上樓項目同時上馬，到時一起交付，產(chǎn)業(yè)招商競爭將異常激烈。
所以，我們在做工業(yè)上樓之前，除了要了解上樓的的可能性、制定技術(shù)指標(biāo)、測算計算收益率（IRR）外，更要把載體建成后的去化問題想清楚。如果只是悶頭跟風(fēng)，到時候招商不利，工業(yè)上樓成了「工業(yè)上不去樓」，損失可不是一丁半點。
正文：
在筆者看來，產(chǎn)業(yè)招商的本質(zhì)是匹配企業(yè)的需求，從這個角度來說，要想知道怎么招企業(yè)上樓，就要搞懂企業(yè)「憑什么」愿意上樓。
在筆者看來，在不影響企業(yè)正常生產(chǎn)運行的前提下，企業(yè)愿意上樓，主要是出于以下幾個方面的考慮。
1、省租金；
2、拿政策；
3、不具備獨立拿單層廠房的條件；
4、離自己的上/下游企業(yè)更近；
5、行政命令驅(qū)使。
以上，除開第五點是政府強制要求，其他幾個因素都是圍繞「成本」展開。換言之，只要保證企業(yè)上樓有利可圖，招商就成為了可能。
以下幾種模式可以嘗試。
預(yù)招商+廠房定制
工業(yè)有千行千面的特點，不同企業(yè)對廠房有不同需求。
相比于單層廠房，工業(yè)上樓項目在樓板承重、環(huán)保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方面有諸多限制，如果做成標(biāo)準(zhǔn)廠房一樣的流水線產(chǎn)品，則很難匹配企業(yè)的實際需求。因此，工業(yè)上樓項目在開發(fā)建設(shè)時，很有必要采取「預(yù)招商+廠房定制」的模式，即最大限度根據(jù)企業(yè)需求量身定制空間，并給予一定配套功能。
具體實施上：在廠房建設(shè)之前，發(fā)布預(yù)招商公告，對有意向上樓的企業(yè)組織專家評審，確定引進的，為其定制化開發(fā)廠房。
這種模式一方面解決了生產(chǎn)需求與工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)空間不匹配的難題；而企業(yè)僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設(shè)計的廠房，一次性投資大大減少。
政策補貼招商
引導(dǎo)企業(yè)上樓，給錢是最直接的辦法。只要政策足夠有吸引力，一定能調(diào)動企業(yè)上樓的積極性。當(dāng)階段性目標(biāo)完成之后，再調(diào)整支持政策由前期開發(fā)向后期的稅收和產(chǎn)出環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。
目前，主流的補貼政策包括落戶獎勵、租金補貼和裝修補貼。
1、落戶補貼，給予企業(yè)落戶一次性補貼；
2、租金補貼，如深圳提出工業(yè)上樓自持廠房建成后平均租賃價格≤35 元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5%；而同區(qū)域單層廠房的成本普遍超過80元/平方米·月，這樣減半的租金，無疑對企業(yè)有極強的吸引力；
3、裝修補貼，比如深圳市光明區(qū)提出，企業(yè)裝修按實際裝修費用的50%，一次性給予其最高500萬元裝修補貼。
有政策的加持，園區(qū)就完全掌握了招商主動權(quán)，租金可以做到很低，完全「碾壓」同地段廠房。
當(dāng)然，也有直接把補貼給到開發(fā)主體的。
按照實際經(jīng)驗，在凈地上，工業(yè)上樓的建安成本要比單層廠房高出20%左右。而目前各地工業(yè)上樓項目基本以拆除重建為主，因此成本還要加上拆除、清運以及土地整理費用，加起來超出單層廠房不少。然而，成本更貴的樓上租金卻比樓下更低，租起來難度也更大，這樣算下來，如果沒有強有力的政策扶持，普通企業(yè)很難參與（目前工業(yè)上樓項目基本也以國資為主）。
而根據(jù)政府提出的工業(yè)上樓「保本微利」的原則，政府也應(yīng)給予建設(shè)主體一定補貼，比如佛山市三水區(qū)的樂平鎮(zhèn)，就會按照建筑物總體工程造價的2%，給予建設(shè)主體一次性的補貼。深圳則是對獲得工業(yè)上樓園區(qū)認(rèn)定的開發(fā)單位，給予一次性500萬元的建設(shè)補貼。
產(chǎn)業(yè)鏈招商
從工業(yè)上樓特點的不難看出，工業(yè)上樓供給的產(chǎn)業(yè)空間，是要優(yōu)先保障制造業(yè)核心研發(fā)環(huán)節(jié)，而非普通生產(chǎn)加工企業(yè)，這也與政府工作報告提出的「圍繞制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，推進關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)」一致。
因此，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，工業(yè)上樓招商的目標(biāo)包括 ：
1、新興技術(shù)企業(yè)，如人工智能、智能制造及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥健康等；
2、各類補短板的“鏈條型”企業(yè)，獨角獸企業(yè)、專精特新“小巨人”、瞪羚企業(yè)等；
3、工業(yè)生產(chǎn)配套企業(yè)，如軟件信息、科技服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)；
4、鏈主企業(yè)的研發(fā)總部，區(qū)域創(chuàng)新中心等。
從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，這些對象有一個共性，即對上下游的協(xié)同能力依賴較強。因此，園區(qū)可圍繞某一產(chǎn)業(yè)鏈條針對性引進鏈上企業(yè)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。在降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時，提升生產(chǎn)和流轉(zhuǎn)效率，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，再以產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢吸引更多企業(yè)。
項目入股招商
如果政策補貼不足以吸引企業(yè)入駐，對一些質(zhì)地優(yōu)良、發(fā)展前景廣闊的項目，也可以采用項目入股的方式進行合作招商。
具體包括：
1、基金招商，由國有平臺公司組建母基金，交給主流資本管理，這些母基金再與全國優(yōu)秀的資本組建子基金，投資當(dāng)?shù)貎?yōu)秀企業(yè)，并把企業(yè)拉到特定項目里。
2、土地入股，地方政府可以以國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的模式與中小企業(yè)共同建園，以土地撬動投資，推動優(yōu)勢高成長中小企業(yè)上樓。當(dāng)然，這里需要政府層面從政策上給予支持（如允許分割銷售、獨立產(chǎn)權(quán)等）。
3、租金入股，用租金置換企業(yè)股權(quán)投資，在為企業(yè)節(jié)約運營成本的同時，園區(qū)也可以探索「孵化+投資」的新模式，畢竟，廠房空著也是空著，不如拿出來做一些有更意義的事情。
多業(yè)態(tài)聯(lián)合招商
不同企業(yè)對園區(qū)產(chǎn)品有不同的需求，其中，生產(chǎn)加工、物流倉儲仍需要布置在首層或者低層；組裝、研發(fā)等環(huán)節(jié)可以放在二到三層；辦公、展示、會議、檢測等功能放在更高樓層。園區(qū)可以設(shè)計獨棟工業(yè)上樓產(chǎn)品，專門為某一家企業(yè)服務(wù)，在一棟樓里形成「下生產(chǎn)、中研發(fā)、上配套」的產(chǎn)業(yè)布局。
當(dāng)然，這里可能涉及到工業(yè)用地的法律規(guī)定，嚴(yán)格意義上來講，工業(yè)項目有總用地面積不高于7%、總建筑面積不高于15%的紅線，但實際中往往要突破這一限制，需要一些政策上的突破。
產(chǎn)業(yè)配套招商
園區(qū)可根據(jù)實際，統(tǒng)籌建設(shè)可供入駐企業(yè)共享使用的實驗室、檢測室等公共設(shè)施用房，滿足企業(yè)發(fā)展需求。因為以研發(fā)為導(dǎo)向的工業(yè)企業(yè)，其對研發(fā)、創(chuàng)意、中試、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與檢測、科技企業(yè)孵化等新型產(chǎn)業(yè)功能需求更加旺盛，設(shè)施由園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)，能夠降低企業(yè)研發(fā)成本。
規(guī)劃前置招商
除了要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的需求，工業(yè)上樓項目也要著眼未來，在設(shè)計之初保持適度前瞻，同時預(yù)留一定拓展可能。
第一，傳統(tǒng)廠房位于工業(yè)區(qū)，外部環(huán)境較差，高層廠房的環(huán)境應(yīng)以寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)打造，創(chuàng)建高端辦公、花園辦公的氛圍，以適應(yīng)企業(yè)研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化的需求；第二，傳統(tǒng)廠房環(huán)境臟亂、夏天悶熱、冬天陰冷，為打造差異化優(yōu)勢，高層廠房應(yīng)配置中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、智慧化管理系統(tǒng)，在硬件上對標(biāo)準(zhǔn)廠房以「降維打擊」；第三，園區(qū)建設(shè)應(yīng)考慮企業(yè)降碳節(jié)能的潛在訴求，搭建園區(qū)碳運行監(jiān)測和調(diào)控體系，提前布局雙碳戰(zhàn)略。
行政命令引導(dǎo)
城市用于工業(yè)建設(shè)的土地稀缺，主要供給大企業(yè)，而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制，一般用地面積較少，難以達(dá)到政府出讓工業(yè)用地的門檻。在這樣的背景下，政府層面可出臺標(biāo)準(zhǔn)化廠房入駐管理辦法，引導(dǎo)中小企業(yè)向工業(yè)上樓項目集中。如，對投資額低于XX的企業(yè)，不再單獨提供單層廠房，一律進入工業(yè)上樓項目。
移動端
