過去幾十年，我國城市土地中工業(yè)用地占比30%左右，直到現(xiàn)在也會有約22%的比例給到工業(yè)，而給到房地產(chǎn)（商品住宅）的只有10%。
但是，工業(yè)用地領(lǐng)域也存在一種怪象：一邊是土地指標(biāo)緊缺，優(yōu)質(zhì)項目無地可用；一邊是部分土地閑置，利用效率低。而導(dǎo)致工業(yè)用地單位地塊價值率和利用率不高的原因，主要在于工業(yè)用地“三通一平”和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套遠遠達不到企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要。
近年來，為了解決這些難題，全國多地出臺了不少對應(yīng)的政策及措施，其中，在措施中被重點提及推廣的一種模式是“工業(yè)上樓”，這種模式最開始在新加坡被啟用，得到了很好的驗證，為新加坡工業(yè)園區(qū)的發(fā)展保駕護航。
在我國內(nèi)地，“工業(yè)上樓”最早開始于大灣區(qū)，2005年佛山順德天富來國際工業(yè)城率先試水，2012年深圳投資打造的全至科技創(chuàng)新園，按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，緊接著東莞后來居上，工業(yè)上樓項目也開始在我國多地涌現(xiàn)。
現(xiàn)在，我國“工業(yè)上樓”模式在多地落地，打造了不少高質(zhì)量的項目，真正做到了“向天空要效益”。
工業(yè)上樓
已經(jīng)滲透到多種行業(yè)
前面說到“工業(yè)上樓”最先興起于新加坡，是把企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)從低矮廠房搬到高樓大廈上，2019年深圳市寶安區(qū)在全國范圍內(nèi)率先出臺的《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓指引（試行）》中提出，工業(yè)上樓就是“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。
這樣能極大緩解土地利用壓力，減少用地成本，特別是在寸土如金的大城市，其意義更加重大，在優(yōu)先入駐企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的選擇上，鼓勵高端制造產(chǎn)業(yè)入駐，迎合城市未來重點產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
早在20世紀(jì)50年代，中國香港便已開始對“工業(yè)上樓”進行實踐，比如香港工業(yè)大廈，主要以手工業(yè)及輕工業(yè)為主，去過香港的朋友大都會有一個感受，高層廠房很多，據(jù)統(tǒng)計，高度接近100米的廠房數(shù)量占香港永久性建筑物的2成。
而這些工業(yè)廠房對于土地稀缺的香港來說，發(fā)揮了極大價值，服裝、玩具、珠寶、塑膠等輕型行業(yè)都上樓生產(chǎn)，解決了中小型企業(yè)因租金、場地等問題造成生產(chǎn)鏈條分散的尷尬及困境，也極大地降低了企業(yè)生產(chǎn)成本，提高了工作效率。
當(dāng)然，有人問是不是所有行業(yè)都能使用這種模式呢？從如今行業(yè)發(fā)展來看，絕大部分都可以，除了像大型機械裝備類的企業(yè)較難實現(xiàn)。而這也不難理解，無論是從安全性還是便利性角度來考慮，大型生產(chǎn)設(shè)備放在首層或者低層肯定更合理。
來源:公眾號“城市化研究”
比如家用電器、機器人、機械制造這些行業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備就不太適合上樓，另外像有些行業(yè)的生產(chǎn)需要配置特殊裝置的，也不會太考慮放在高層。而像零件組裝、檢測調(diào)試、產(chǎn)品展示則會“應(yīng)上盡上”。
所以，總體形成了“越輕的越往上”的格局。
定制化設(shè)計
滿足不同的產(chǎn)業(yè)特色需求
對于一些中小企業(yè)來說，如果各生產(chǎn)環(huán)節(jié)太分散，那么成本是一個難題，可能要租不同的廠房，租金再加上物流以及溝通等，成本巨大。
工業(yè)上樓則能在一定程度上解決這一問題，而針對不同行業(yè)、不同企業(yè)、不同項目，其廠房建設(shè)的要求會有差別，因而，要真正吸引企業(yè)來入駐，就要從多方面做好準(zhǔn)備。
1、定制化廠房，高標(biāo)準(zhǔn)交付
廠房也是可以定制的，珠海高新區(qū)首個“工業(yè)上樓”示范項目已于前年正式投產(chǎn)。
據(jù)介紹，該產(chǎn)業(yè)園不僅做到了高層高、高承重以及大面積廠房定制，而且高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格交付，企業(yè)僅需安裝照明設(shè)備后便可直接使用，做到“拎機投產(chǎn)”，大幅降低了企業(yè)的裝修成本，提升了投產(chǎn)效率。
通過這一做法，該產(chǎn)業(yè)園的土地利用率較原有廠房提升了10倍以上，建筑面積從過去的4000平米升級成現(xiàn)在的4.8萬平方米，年產(chǎn)值從8000億元到未來三年預(yù)計突破15億元。
而這也非個例，2011年，深圳市龍崗區(qū)寶龍智造園1號廠房主體結(jié)構(gòu)舉行了封頂儀式，這意味著全省首創(chuàng)的“預(yù)招商+定制化”制造業(yè)廠房建設(shè)新模式在深圳龍崗開花結(jié)果。
來源:公眾號“寶龍城事”
該產(chǎn)業(yè)園定位為ICT、電子元器件、AIOT、生命科學(xué)、綠色能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。企業(yè)定制需求高達廠房建筑面積的3.1倍，真正考慮到了高端制造業(yè)企業(yè)的需求，解決了痛點。有效幫助公司解決生產(chǎn)需求與產(chǎn)業(yè)空間不匹配的難題。
2、不搞“一刀切”，滿足企業(yè)實際需求
青島中德生態(tài)園新型電子元器件研發(fā)生產(chǎn)項目（創(chuàng)芯匯）正式竣工，標(biāo)志著園區(qū)首個示范園項目即將投入使用。
來源:中德生態(tài)園官網(wǎng)
該項目多層產(chǎn)業(yè)大廈均達到11層，并設(shè)計不同的層高和荷載，除了產(chǎn)業(yè)大廈外，配套用房也實現(xiàn)了滿足企業(yè)多元化服務(wù)的需求，13層的配套用房在1、2層設(shè)有服務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、智能餐廳、咖啡廳、便利店、共享會議室等完善配套，3-13層為人才公寓，面積區(qū)間70-98平方米不等，可以滿足企業(yè)員工不同的住宿需求。
像這樣為入園企業(yè)周全考慮的園區(qū)還有很多，東莞君泰正拓5G產(chǎn)業(yè)園就在企業(yè)未來生產(chǎn)需求上下足了功夫。
來源:東莞君泰官方
在空間標(biāo)準(zhǔn)上，以“更高”、“更寬”、“更大”、“更全能”為理念。
更高：5.2-7.9米的層高，可滿足大型生產(chǎn)設(shè)備、大型機器手臂等自動化裝置的空間需求，這也充分考慮到了企業(yè)設(shè)備迭代升級的未來需求，未雨綢繆。
更寬：10米+超寬柱距，滿足生產(chǎn)的大空間尺度，空間功能可更好規(guī)劃利用，單層可設(shè)置3-4條80-120米超長產(chǎn)線，為企業(yè)成長擴張預(yù)留空間。
更大：1500-5000㎡產(chǎn)權(quán)空間，單層建筑面積5000㎡，滿足企業(yè)全生命周期成長需求，50年產(chǎn)權(quán)也讓企業(yè)更恒溫發(fā)展，沒有搬遷之憂。
更全能：超越常規(guī)的高標(biāo)荷載，首層2T/㎡，2-5層1.2T/㎡，6-10層0.85/㎡，滿足企業(yè)大型生產(chǎn)、中試、輕生產(chǎn)、產(chǎn)研展貿(mào)一體的多元需求。
此外，在生產(chǎn)配置、企業(yè)服務(wù)等方面也勇于革新，真正做到了為產(chǎn)業(yè)著想、為客戶解憂。
位于深圳寶安的全志科技創(chuàng)新園，考慮到有些企業(yè)的設(shè)備體型的特殊性，根據(jù)工業(yè)生產(chǎn)的需求設(shè)計了樓層承重、走廊寬度、株距，樓層荷載能達到750公斤/㎡，此外，8臺載重1.6噸智能高速客梯，4臺載重2噸和2臺載重3噸的大型貨梯，大型全天候卸貨平臺，高速電梯直達各樓層。“實現(xiàn)了人貨分流，設(shè)備上樓幾乎不用等待?！?/span>
來源:全至科技創(chuàng)新園官網(wǎng)
這些設(shè)計，都是吸引企業(yè)入駐園區(qū)的“硬條件”。
智慧化管理，
一棟樓就是一個產(chǎn)業(yè)園
2019年，耐克集團結(jié)束了與亞馬遜2年的合作，但此舉并不是放棄電商，而是要尋找新的電商模式。因為耐克從亞馬遜只能得到銷售數(shù)據(jù)，得不到更加全面的客戶數(shù)據(jù)，數(shù)字化時代對于客戶的畫像是需要全方位數(shù)據(jù)作為支撐的。
這也不光存在于零售行業(yè)，數(shù)字化、智能化如今已遍布各行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，數(shù)字化也并不是開發(fā)一個系統(tǒng)就行，而是需要在各個環(huán)節(jié)洞察用戶喜好，比如一家服裝店，從客戶進門開始，進門時間、走向哪個區(qū)域、在哪些款式衣服前停留時間更久、最后買了哪件衣服、什么顏色、價位......都可以通過數(shù)字化管理來實現(xiàn)，免去了人工記錄和數(shù)據(jù)錄入分析。
如今，數(shù)字化已經(jīng)是一家企業(yè)戰(zhàn)略層面的考慮，而且要盡早布局，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)一件事物火起來了，才去關(guān)注，其實已經(jīng)落后于別人了。在工業(yè)上樓模式中，數(shù)字化、智慧化便成了不可缺少的一環(huán)。
1、園區(qū)智慧化，管理智能化
2021年，工信部印發(fā)了《“十四五”工業(yè)綠色發(fā)展規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出“十四五”期間，工信部將更加注重數(shù)字化技術(shù)對工業(yè)綠色發(fā)展的引領(lǐng)作用，從夯實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、加快數(shù)字化改造、培育應(yīng)用場景三個方面，推動數(shù)字經(jīng)濟的新優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成為工業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型的新動能。
如今，全國各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化、智能化，已經(jīng)成為了標(biāo)配。深圳XX生命科學(xué)園在打造新廠房園區(qū)時，就把“智慧園區(qū)”的理念運用其中。
智慧管理，意味著園區(qū)會從粗放管控向精細化服務(wù)發(fā)展，主要體現(xiàn)在園區(qū)生產(chǎn)、生活、交通等環(huán)節(jié)。
比如該園區(qū)在招商方面，就采用了智能管理平臺，整合了招商管理、智慧招商等功能，數(shù)字化管理入駐企業(yè)信息，提升了園區(qū)招商效率。
還有深圳寶龍智造園，其力爭打造智慧園區(qū)建設(shè)樣板，做好能源管控系統(tǒng)、探索5G信息基礎(chǔ)設(shè)施運用，將項目打造成新一代高標(biāo)準(zhǔn)制造業(yè)用房建設(shè)的標(biāo)桿。
來源:公眾號“寶龍城事”
園區(qū)實現(xiàn)了智能化管理，不僅省成本，而且提效率，園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)也能享受到更好地工作環(huán)境，從“制造”走向“智造”。
園區(qū)智慧化只是工業(yè)上樓模式中閃光點之一，而真正讓入駐企業(yè)無法拒絕的，是工業(yè)上樓模式可以讓一棟樓就是一個上下游生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。
2、你的上下樓就是你的上下游
“工業(yè)上樓”在產(chǎn)業(yè)集聚、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值效益、城市發(fā)展、帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展等層面可形成良性循環(huán)。
松湖智谷產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理夏裕雄表示，以松湖智谷為例，聚焦企業(yè)生產(chǎn)、生活要素及資源，打造產(chǎn)城人融合智慧生態(tài)智造新城，并致力于打造“你的上下游，就在我的上下樓，最遠不超過隔壁那棟樓”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，吸引優(yōu)秀企業(yè)紛紛入駐。
來源: 公眾號“松湖智谷”
這樣的例子并不少見，入駐深圳寶安全志科技創(chuàng)新園的某企業(yè)表示，園區(qū)的集聚效應(yīng)更給入駐樓上樓下的“鄰居”企業(yè)們提供了發(fā)展新機遇。
樓上樓下的企業(yè)“鄰居”，也成為了公司的合作伙伴。該企業(yè)的一位客戶，在這家公司挑選完激光切割設(shè)備后，就被引薦到了樓上的另一家公司。
來源:公眾號“城市產(chǎn)業(yè)動力研究院”
這樣使得有著相同客戶群體的企業(yè)，增加了交流機會，減少了互相磨合成本，在這棟樓里，既有客戶，也有供應(yīng)商，一棟樓就是一條生產(chǎn)鏈，有時候需要采購生產(chǎn)設(shè)備，直接上樓就行，而且不用提前買來占庫存。
小 結(jié)
工業(yè)上樓，可以倒逼現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)改變原有的粗放經(jīng)營發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細化作業(yè)，從而在更少的用地面積實現(xiàn)更高的利潤和稅收，這一模式既能為企業(yè)園區(qū)騰出大量廠房，又優(yōu)化了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，緩解了當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展與用地緊張之間的矛盾。
不難預(yù)見，未來幾年，“工業(yè)上樓”不僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成長壯大的重要方向，也定會成為工業(yè)區(qū)建設(shè)的主要趨勢。
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