東北\,曾經(jīng)是中國增長最快的區(qū)域\,是助推大國崛起并騰飛的重工業(yè)之鄉(xiāng)。近年來\,卻因為“衰落”成為全國矚目的焦點。

       2015年\,東北三省GDP增速齊跌入全國倒數(shù)5名\,經(jīng)濟增速滑出合理區(qū)間\,其中遼寧省增速僅3%\,位列倒數(shù)第一。今年一季度\,遼寧省GDP首現(xiàn)負增長\,全國唯一。

       對于今年上半年東北三省的經(jīng)濟\,國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕的說法是\,“出現(xiàn)向好勢頭和積極變化”。上半年吉林經(jīng)濟增速達到6.7%\,與全國增速持平;黑龍江增速5.7%\,運行基本平穩(wěn);同期遼寧增速是-1%\,面臨下行壓力仍然較大。

       事實上\,2003年10月\,中央發(fā)布《關于實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》便拉開了“振興東北”的序幕。13年過去了，2016年8月22日\,國家發(fā)改委印發(fā)《推進東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興三年滾動實施方案(2016-2018年)》\,分年度明確了137項重點工作和127個重大項目\,預計總投資規(guī)模在1.6萬億左右。

       據(jù)了解\,三年滾動實施方案只是新一輪東北振興政策“組合拳”的一個組成部分\,目前多方聯(lián)合求解“東北振興”這道大題\,后續(xù)還包括制定東北國企改革專項方案、推進供給側改革去產(chǎn)能等一系列政策。

       由此看來\,中央力挺“東北振興”的心不可謂不熱切。東北的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在東北再振興的背景下如何發(fā)展\,如何突圍\,成為擺在各個開發(fā)商面前的現(xiàn)實難題。

       專業(yè)園區(qū)開發(fā)商項目現(xiàn)狀

       業(yè)內人士表示“東北產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高峰期是在2008年\,正是在這個時候\,聯(lián)東U谷、總部基地這些專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進駐東北\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一概念也迅速被開發(fā)商所熟知。2009年至2011年\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入野蠻生長期\,開發(fā)商紛紛投資建設。2012年至2014年\,建設周期過了\,問題也開始逐漸呈現(xiàn)。”那么\,這些開發(fā)商在東北一帶的項目現(xiàn)在怎么樣了?

       億達中國

       說起東北的產(chǎn)業(yè)園區(qū)\,話題自然離不開億達中國。 1997年\,大連開始大力發(fā)展軟件業(yè)\,提出“建設大連軟件園\,發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)”的愿景。大連軟件園最經(jīng)典的模式核心被億達自己總結為“官助民辦”。

       結合自身臨海、臨日本的區(qū)位特點\,定位為IT服務外包型產(chǎn)業(yè)園。當年大連舉全市之力打造服務外包基地\,又恰逢日韓企業(yè)有強烈的外包需求\,東軟集團還是包攬大連軟件園60%租賃面積的最 大租戶和主力店\,眾多利好成就了大連軟件園的金字招牌\,也注定了這種成功的復制難度。

       公告顯示\,大連軟件園的出租率已達到96%，總體來看，并未收到東北經(jīng)濟下行的影響。

       總部基地

       東北總部基地是總部基地從北京走向全國的第一步\,總投資高達200億元\,產(chǎn)品是和北京總部基地一樣的獨棟總部樓\,秉承北京總部基地的單體、獨棟、獨立產(chǎn)權特征\,總部樓面積也和北京總部基地類似\,從730-6400平方米不等\,甚至還會打造更加龐大的2萬-5萬平方米的總部樓。

       但經(jīng)濟低迷以及銀行“錢荒”\,眾多企業(yè)置業(yè)搬遷的步伐也開始放慢。在招商進展并不是“特別理想”的狀態(tài)下\,總部基地也開始從“全部出售”轉為“租售并舉”\,“自持的比例不會超過10%\,一期有十幾棟樓是自持的。”知情人表示。

       但是這一轉變并未對現(xiàn)狀并沒有明顯的改善，前段時間更有媒體曝出\,沈陽東北總部基地只銷售出13%左右。

       五礦地產(chǎn)

       2006年\,中國五礦響應黨中央、國務院實施加快東北老工業(yè)基地振興、加快環(huán)渤海地區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略部署\,抓住中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈快速崛起和東北地區(qū)振興的歷史機遇\,與遼寧省政府簽署了經(jīng)濟合作框架協(xié)議\,并于2007年2月與營口市政府簽署了《關于開發(fā)建設遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地五礦產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作協(xié)議》。

       五礦產(chǎn)業(yè)園位于遼寧營口市\(zhòng),距市區(qū)3公里\,總面積30.4km2\,分三期開發(fā)\,是中國最大的以企業(yè)為主導進行開發(fā)建設、招商引資的工業(yè)園區(qū)。

       然而\,在整個沿海產(chǎn)業(yè)基地和營口新區(qū)被普遍質疑為“鬼城”的背景下\,作為該區(qū)域的標志性園區(qū)\,五礦營口產(chǎn)業(yè)園也備受“空園”的指責。

       整個東北經(jīng)濟的下行也制約著五礦產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。

       聯(lián)東U谷

       2009年底\,聯(lián)東U谷落戶沈北新區(qū)\,目前在東北地區(qū)主打制造業(yè)中小企業(yè)所需求的“廠房和辦公樓”。

       聯(lián)東U谷沈陽產(chǎn)業(yè)園項目占地約2300余畝\,建筑面積高達175萬平方米\,是集生產(chǎn)、研發(fā)、商業(yè)、居住于一體的低密度高端企業(yè)社區(qū)。預計總投資超100億元。

       但這些大面積廠房、研發(fā)辦公產(chǎn)品\,產(chǎn)權可以分割\,比如2000平方米廠房\,可以分割成4個500平方米產(chǎn)權證\,這種工業(yè)廠房產(chǎn)權分割式做法曾在多地出現(xiàn)\,因各地政策不同一度有過違規(guī)爭論\,不過這種靈活多變的分割方式也帶給聯(lián)東U谷沈陽項目更好的銷售業(yè)績。

       北科建

       2012年4月，北科建響應“央企走進吉林”的號召\,于當年下半年與長春高新區(qū)合作打造長春北湖科技園。

       北科建長春北湖科技園位于長春國家高新區(qū)長東北科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，是按照產(chǎn)城融合理念打造的集產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)于一體的科技新城，總投資50億元，規(guī)劃建筑面積101萬平方米。

    截至2015年末，該園區(qū)入駐企業(yè)已有88戶，主要涉及生物和醫(yī)藥、電子信息、新材料三大領域，以及與科技企業(yè)發(fā)展息息相關的科技服務機構。

       今年3月份，北科建長春北湖科技園以吉林省第二名的好成績獲得“吉林省第二批省級現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)”認定。

       華夏幸福

       華夏幸福與蘇家屯區(qū)政府于 2012 年 2 月簽約建設沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城項目\,項目位于渾河南岸\,\,圍繞汽車、智能裝備、健康食品三大產(chǎn)業(yè)集群\,大力引進產(chǎn)業(yè)鏈\,并重點打造汽車核心零部件產(chǎn)業(yè)園、國際汽車零部件產(chǎn)業(yè)園和新能源汽車制造產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)。

       公告顯示\,2016年上半年\,蘇家屯工業(yè)區(qū)新增簽約入園企業(yè) 10 家\,新增簽約投資額 112.25億元。園區(qū)累計廠站完工 5 座;道路完工里程 15.2 公里;景觀完工 7 個\,面積 25.8 萬平方米。

       目前\,在沈陽區(qū)域持有待開發(fā)土地的面積43.52萬平方米。

       不過相對于主要受益貢獻區(qū)域的京津冀地區(qū)和正在發(fā)力的長三角地區(qū)\,東北地區(qū)仍然是對外拓展業(yè)務中較薄弱的一環(huán)。

       光谷聯(lián)合

       在2012年\,光谷聯(lián)合從中部走向東北。兩年之后\,2014年9月3日\,沈陽光谷聯(lián)合科技城項目開工。沈陽光谷聯(lián)合科技城位于沈陽市沈北新區(qū)\,四環(huán)線以北\,鄰近沈陽新北站。

       據(jù)搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)查閱公告\,2016年上半年\,沈陽光谷聯(lián)合科技城已出售及交付物業(yè)收入6.07億元\,并且有將近16萬平方米的土地儲備。下半年\,光谷聯(lián)合將會著重提高銷售率維持以穩(wěn)定現(xiàn)金流。

       綠地

       2015年8月31日\,長春綠地·越峰廣場及綠地·智谷產(chǎn)業(yè)園項目正式啟動\,這是綠地布局大東北、進一步深化“產(chǎn)城一體化”綜合開發(fā)戰(zhàn)略的重要項目。綠地·越峰廣場項目總占地4萬平方米\,建筑面積28萬平方米\,總投資達30億元\,

       有統(tǒng)計顯示\,自進入東北以來\,綠地累計項目規(guī)劃總投資近800億元\,總開發(fā)面積達1235萬平方米\,目前綠地在東北地區(qū)以集團“大基建、大金融、大消費”三大戰(zhàn)略作為發(fā)展方向\,投資項目涵蓋地鐵、金融、超高層、空港、產(chǎn)業(yè)園、大型城市綜合體。

       但與此同時\,受累于區(qū)域樓市整體低迷\,綠地在東北、內蒙古的所有項目都面臨著銷售困難、資金鏈緊張問題\,這些區(qū)域的項目工程都存在不同程度的延期甚至停工。

       政策利好\,東北還有發(fā)展?jié)摿?/p>

       除了國家政策以外\,東北各區(qū)域也制定了一系列促進產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的政策。今年2月份沈陽沈北新區(qū)制定了《沈北新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展倍增計劃實施方案》\,明確加快推進一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)項目建設。發(fā)揮工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集聚優(yōu)勢\,推進太平洋工業(yè)園、聯(lián)東U谷、武漢光谷、漢富包裝、總部基地等工業(yè)地產(chǎn)續(xù)建擴建\,促進企業(yè)入駐率和企業(yè)質量雙提升。

       李克強對東北的定位是“我們中國未來發(fā)展的最大回旋余地和潛力之一”。

在國家政策和區(qū)域政策的聯(lián)動下\,東北的產(chǎn)業(yè)振興了\,說不定東北的產(chǎn)業(yè)園就會迎來春天呢。