新聞來源：長江商報(bào)

      近日\,億達(dá)中國發(fā)布半年報(bào)顯示\,2016年上半年\,億達(dá)集團(tuán)合約銷售額為38.5億元\,營業(yè)收入為28.3億元\,較去年同期增長2.9%\,其中租金收入增長11.7%至1.89億元\,商務(wù)園運(yùn)營管理收入增長106.4%至2760萬元。驕人成績令業(yè)內(nèi)側(cè)目。

      此前\,受益于京津冀一體化的華夏幸福\,以及將中關(guān)村打造為中國最著名軟件園的北科建等企業(yè)\,在業(yè)績不斷增長的同時(shí)\,也一直為業(yè)內(nèi)看好。上述企業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式逐漸被認(rèn)可\,一大批房企也紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)\,銷售額在全國前20名的房企有過半已涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)于2003年提出\,區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托、以地產(chǎn)為載體\,實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營\,是將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的新模式。

      傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收縮\,進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一。而著名房地產(chǎn)專家謝逸楓接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)則表示:“與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比\,做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既要懂產(chǎn)業(yè)方面的知識\,又要把產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合起來\,門檻高要求也多。眾多房企進(jìn)入\,主要是被當(dāng)前市場形勢所決定\,也是被迫轉(zhuǎn)型的無奈之舉。”

      房產(chǎn)紛紛布局“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式

      2014年下半年以來\,全國品牌房企紛紛開始“跨界”轉(zhuǎn)型\,“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式吸引了整個(gè)房地產(chǎn)市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。

      記者觀察發(fā)現(xiàn)\,近兩個(gè)月\,房企大佬似乎加快了布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏\,在廣深地區(qū)時(shí)有“大動(dòng)作”\,涉及的產(chǎn)業(yè)包括跨境電商、空港經(jīng)濟(jì)、科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。

      7月13日\,保利首個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)了全球招商。該項(xiàng)目地處廣州南沙區(qū)萬頃沙保稅港加工區(qū)\,總占地20萬平方米\,總建筑面積約75萬平方米\,定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)\,將聚集跨境商務(wù)、港航服務(wù)、制造研發(fā)、保稅展貿(mào)四大產(chǎn)業(yè)\,日后還將在此基礎(chǔ)上不斷引入為其服務(wù)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

      7月21日\,綠地在廣州打造的國際空港中心正式開工\,該產(chǎn)業(yè)園區(qū)是綠地首次在廣州試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。據(jù)了解\,綠地目前在全國9個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)了空港產(chǎn)業(yè)園\,廣州國際空港經(jīng)濟(jì)中心尚未全面開工已吸引眾多知名企業(yè)入駐。

      8月初\,碧桂園舉行“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會(huì)\,計(jì)劃五年投資千億打造“科技小鎮(zhèn)”\,涵蓋總部經(jīng)濟(jì)、金融、生物健康、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)\,每個(gè)小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)年產(chǎn)值為450億元\,年稅收40億元\,就業(yè)人口超過8萬。

      早在2015年\,“廣州萬科云城”的建立標(biāo)志著廣州萬科正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。老牌代表房企繼續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,新軍房企也不斷創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級。除千億房企外\,世茂、富力、遠(yuǎn)洋等眾多知名房企也試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,希望能找到一條可行的轉(zhuǎn)型之路。

      克 而瑞研究中心分析師對記者表示:“由于中國經(jīng)濟(jì)增速和城鎮(zhèn)化的需求\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有巨大的發(fā)展空間。而房企全國化布局、資金實(shí)力雄厚、產(chǎn)品線豐富\,可打破原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域局限性和功能單一性\,二者能得到很好的優(yōu)勢互補(bǔ)。”

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成房產(chǎn)新“藍(lán)海”

      近兩年來\,國務(wù)院從資金鏈、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈幾個(gè)維度\,推出了多項(xiàng)支持“創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新”的普惠性政策扶持體系。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既作為房地產(chǎn)企業(yè)新的轉(zhuǎn)型方向受到地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注\,也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發(fā)展。

      與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略相吻合\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)儼然已成為房企轉(zhuǎn)型的新“藍(lán)海”。有資深業(yè)內(nèi)人士指出\,到2030年\,中國服務(wù)業(yè)規(guī)模將翻六番\,達(dá)到143萬億元。服務(wù)業(yè)已成為中國新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)升級的重要方向\,有望為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來一個(gè)每年萬億級的市場。

      保利方面在接受記者采訪時(shí)表示:“保利布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,一是遵循國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略規(guī)劃\,提升住宅之外產(chǎn)品類型的運(yùn)營實(shí)力;二是在保利的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)此前仍屬空白。”

      “與傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的利潤想象空間更大。”謝逸楓認(rèn)為\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的誘惑力也不小。

      此外\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以以較低的成本獲得大片土地。有業(yè)內(nèi)人士稱\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地使用非常靈活\,既可以作為工業(yè)用地出讓\,也可以當(dāng)作綜合類商業(yè)用地出讓。一線城市土地資源日益稀缺\,房企借各種項(xiàng)目涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,可以通過政府政策的支持\,以低價(jià)獲得大片優(yōu)質(zhì)土地。

      碧桂園集團(tuán)助理總裁向俊波曾公開表示\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有助于聚焦土地優(yōu)勢獲取開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢。核心城市周邊片區(qū)的住宅外溢需求也很明顯\,但因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展留不住人才。產(chǎn)業(yè)資源和區(qū)域空間的不合理分配就是“科技小鎮(zhèn)”的發(fā)展機(jī)遇。

      “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在融資方面也有優(yōu)勢\,融資成本低于房地產(chǎn)\,且融資渠道更廣\,這也是吸引房企入駐的重要原因之一。”謝逸楓介紹。

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長需打持久戰(zhàn)

      近年來\,產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全國各地展開布局\,各類產(chǎn)業(yè)園和高新開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告\,截至2015年7月底\,我國國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共有129個(gè)\,較2014年增加14個(gè)。

      然而\,房企與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)合并非一帆風(fēng)順。事實(shí)上\,盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有多方面的誘惑力\,但也存在不少問題。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同的是\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長\,打的是一場持久戰(zhàn)。例如\,華夏幸福運(yùn)營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目\,一做就是14年。碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目從實(shí)施到模式成熟也需近10年。

      同時(shí)\,記者了解到\,為了破局\,大量園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)紛紛嘗試轉(zhuǎn)型\,比較典型的是以輸出品牌提供運(yùn)營服務(wù)的方式來拓展園區(qū)市場。除了比拼自身的重資產(chǎn)實(shí)力\,同時(shí)注重在資產(chǎn)上拓展。

      克而 瑞研究中心分析師指出\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營不能只依靠房企一方單獨(dú)努力\,更需要地方政府在政策上給予扶持\,以及金融方面的支持\,乃至整個(gè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境的優(yōu)化帶來更多的高科技產(chǎn)業(yè)。

      經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長新望認(rèn)為\,“園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代\,不同于此前的重資產(chǎn)時(shí)代\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要更加關(guān)注人的感受\,無論是依托互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)現(xiàn)智能化運(yùn)營\,為園區(qū)企業(yè)延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈\,還是成為企業(yè)的戰(zhàn)略合伙人\,都是地產(chǎn)商身份向服務(wù)商身份過渡的必然過程。”