以地產(chǎn)為載體，多元化運作是大型房企在“白銀時代”的發(fā)展思路。

　　9月2日下午，遠洋集團宣布，將首次試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第一個落地項目為北京密云的遠洋·云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園，其被稱為“再創(chuàng)業(yè)的撬點”和“在改變的起點”。

　　借力《中國制造2025》 正式切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　事實上，早在2011年，遠洋集團就進入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，切入的正是密云項目。當時，遠洋集團通過股權合作的方式取得了密云項目的開發(fā)權。

　　據(jù)了解，遠洋集團以股權合作形式介入的是北京數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)基地一期(起步區(qū))\,將以智能制造產(chǎn)業(yè)鏈上游端客戶為主要招商方向。

　　不過，當年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)業(yè)務還是新興業(yè)務并未成為主流。密云項目經(jīng)過了5年時間的思考和醞釀。

　　直到去年，遠洋才開始正式啟動密云項目的運作，著重打造智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。“2015年，國家推出了十三五規(guī)劃，以及提出了符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的《中國制造2025》，其中，國家重點扶持的10大產(chǎn)業(yè)，智能制造相關產(chǎn)業(yè)扮演重要角色，定位在智能制造核心研發(fā)。”遠洋集團寫字樓事業(yè)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務負責人劉宮說。

　　為什么遠洋要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?“遠洋作為房地產(chǎn)開發(fā)商有很多年，已經(jīng)形成五元業(yè)務，實際上還沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個業(yè)務板塊，只在事業(yè)部的板塊里有產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務。在密云項目上，如果未來跟居住、工作結(jié)合在一起，就需要服務業(yè)的支撐，這樣會釋放很大的合作空間。目前，客戶服務業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務也在密云項目做公寓租賃，還包括提供社區(qū)食堂等。未來隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人群的增加，衍生需求非?？捎^。”遠洋集團寫字樓事業(yè)部常務副總經(jīng)理馬天一坦言。

　　撬動產(chǎn)業(yè)：租售+運營服務+產(chǎn)業(yè)金融

　　值得注意的是，園區(qū)建設已經(jīng)遍地開花。如何招商，甚至留住已進駐企業(yè)以及形成自身特點是成為一道難題擺在了每個園區(qū)面前。

　　如何去實現(xiàn)運營以及吸引高端智能制造產(chǎn)業(yè)進駐?

　　“遠洋是房地產(chǎn)開發(fā)集團，具有強大的開發(fā)能力，在企業(yè)招商方面，我們會搭建一個完善的與智能制造有關的綜合性平臺，包括公共技術服務、常規(guī)產(chǎn)業(yè)運營服務以及結(jié)合遠洋自身資源，例如遠洋資本、房地產(chǎn)金融等，未來可能在園區(qū)里對應建立專項的產(chǎn)業(yè)基金去投資。劉宮表示。

　　遠洋方面透露，他們的產(chǎn)業(yè)方向是智能制造產(chǎn)業(yè)研發(fā)的上游，比如西門子，智能制造產(chǎn)業(yè)研發(fā)的上游端;比如庫卡，給企業(yè)提供系統(tǒng)集成軟件服務;比如德國知名公司，使用西門子這套系統(tǒng)也是他們的目標客戶。

　　他們會和國內(nèi)外知名的、一兩家專門做智能制造核心研發(fā)的企業(yè)，形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，通過龍頭企業(yè)、技術服務平臺的引入，帶動整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來招商的渠道和客戶的積累。

　　“我們的收益由三個部分組成。第一，租售收益。第二，常規(guī)的運營服務收益。第三，產(chǎn)業(yè)金融投資收益。未來可能還會有資本證券化的收益。”劉宮再次強調(diào)。

　　和普遍叫好的PPP模式不同，遠洋會選擇適合自己的方式。

　　“每個城市的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟增長點存在差異，PPP模式并不適用于所有城市。首先，對于我們公司來說，整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領域不算大。其次，從遠洋自身特點來看，更多是靠近聯(lián)動市場化的模式。因此，我們的項目不適合PPP模式。”劉宮強調(diào)。

　　做好試點

　　放眼全局

　　和那些涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時間較長的房企來說，遠洋算是“新手上路”。

　　劉宮認為，對于遠洋來說，最大的難點在于對于產(chǎn)業(yè)的認識和對產(chǎn)業(yè)的把握、了解。

　　在遠洋方面看來，他們具備投資、建設、開發(fā)、融資等能力。但他們的弱勢是對產(chǎn)業(yè)的把握和認知。

　　他們會通過方式逐漸去改變，加強對產(chǎn)業(yè)的研究認知。除此之外，他們還要轉(zhuǎn)變思維方式，從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)上去，甚至轉(zhuǎn)變思想，弄清楚產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟是看地產(chǎn)還是看產(chǎn)業(yè)。

　　“我們對產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)定位，包括產(chǎn)業(yè)的策劃會持續(xù)加強，因為這些是產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務的核心。還有就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心處于前端，我們不會大規(guī)模地去做研究院，也不會涉獵所有產(chǎn)業(yè)，會在《中國制造2025》扶持的10個產(chǎn)業(yè)中，梳理出2~3個，匹配相關的人去調(diào)查了解這個產(chǎn)業(yè)，研究吃透，然后結(jié)合資源的布局和拓展的布局來做。”劉宮表示。

　　對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長遠布局的考慮，劉宮表示，“我們既然把一個項目上升到一個業(yè)務體系，肯定不是依托一個項目，而是去依托整個業(yè)務。

　　他強調(diào)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是遠洋新業(yè)務，他們會依托現(xiàn)有的密云項目帶動這個業(yè)務，首先把密云項目做好，而不是一開始就布多大的局。把密云項目做好后，未來也會將眼光聚焦在把京津冀、重慶、廣州、深圳等城市