零和博弈——漸行漸近的城市戰(zhàn)爭(zhēng)

      內(nèi)生性人口紅利的趨緩

      回顧我國(guó)快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國(guó)總?cè)丝趦粼黾恿?.24億，其中15歲至64歲的人口數(shù)量保持了12年的連續(xù)增長(zhǎng)，人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)的聚集，2014年人口密度也比1980年增長(zhǎng)了38%，城鎮(zhèn)化率從80年代初不到20%的水平晉升至50%以上，帶動(dòng)了人口布局的重構(gòu)，也推動(dòng)了城市群發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。

      但進(jìn)入"十二五"末，人口紅利的可持續(xù)性已經(jīng)成為各個(gè)學(xué)界關(guān)注的問(wèn)題。一方面，人口總量增速開(kāi)始下行，人口自然增長(zhǎng)率已經(jīng)下降至5%以下，老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重，另一方面，勞動(dòng)力人口占比也出現(xiàn)拐頭，撫養(yǎng)比正逐步抬升。我們此前在年度策略中做過(guò)測(cè)算，主流城市的購(gòu)房年齡段主要集中于25-34歲和35-44歲，這部分人群從2015年開(kāi)始，占比下滑斜率將逐步加大，雖然我們認(rèn)為在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢(shì)來(lái)看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。

      9%對(duì)33%，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)

      事實(shí)上，即使在人口紅利持續(xù)釋放的21世紀(jì)，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)就已經(jīng)開(kāi)始。根據(jù)北京BCL的街道精度的數(shù)據(jù)研究，全國(guó)39007個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)延續(xù)，但是這10年間依然有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的街道僅有9%。

      這說(shuō)明即使在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程一直都伴隨著充滿集聚效應(yīng)和極端分化的過(guò)程，這當(dāng)中城市邊界的增長(zhǎng)并不是普惠，而是零和博弈，這個(gè)現(xiàn)象將會(huì)在未來(lái)人口紅利趨緩的過(guò)程中日趨明顯，如何在接下來(lái)的10年中選對(duì)城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問(wèn)題，因此研究這其中人口遷移的方向和原因是我們這篇報(bào)告的價(jià)值。

      中國(guó)人口遷移回溯

      新中國(guó)成立后的一段時(shí)間內(nèi)，由于實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和嚴(yán)格的戶籍管理，加上政策不允許農(nóng)村居民遷入城市，我國(guó)的人口遷移和流動(dòng)數(shù)量較少。從80年代開(kāi)始，從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的超大規(guī)模剩余勞動(dòng)力成為全國(guó)城鎮(zhèn)化的主體力量，人口紅利得以釋放，因此我們從上世紀(jì)80年代開(kāi)始梳理我國(guó)人口遷徙趨勢(shì)的變化。

      上世紀(jì)80年代人口遷移：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展推動(dòng)補(bǔ)償性高峰

      在經(jīng)歷了60-70年代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和改革后，上世紀(jì)80年代進(jìn)入恢復(fù)性城鎮(zhèn)化階段，知識(shí)青年和下放干部返城帶來(lái)了城鄉(xiāng)遷移的浪潮，尤其在1984年后，國(guó)家逐步放寬對(duì)人口遷移的制度限制后，允許農(nóng)民自理口糧在小城鎮(zhèn)落戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速發(fā)展，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1979年至1981年我國(guó)人口省際凈遷入量為626萬(wàn)人，凈遷出為107萬(wàn)人，遷移活躍度較70年代明顯提升。

      當(dāng)時(shí)的人口遷移表現(xiàn)具備以下特點(diǎn)：1、人口遷移還主要集中在省內(nèi)。1985-1990年全國(guó)平均省內(nèi)遷移率在20-30%左右，其中廣東省省內(nèi)遷移率達(dá)到40%以上；2、地區(qū)之間的遷移活躍度分化明顯?？傔w移率最 高的北京達(dá)到74.2%，而最 低的河南只有12.4%。

      流遷人口的活躍也推動(dòng)各個(gè)地區(qū)人口區(qū)域的變化，直轄市、沿海城市以及部分非農(nóng)城市開(kāi)始吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，"百萬(wàn)民工下廣東"的民工潮開(kāi)始顯現(xiàn)，折射出改革開(kāi)放進(jìn)程對(duì)我國(guó)人口再分布的直接影響，而中西部省份以及東北省份向東部沿海城市遷移的趨勢(shì)也在當(dāng)時(shí)開(kāi)始形成。

      從區(qū)域來(lái)看，北京、上海、天津、廣東等東部省市的人口吸引力開(kāi)始初步彰顯，而人口遷出最 大的省市包括四川、浙江、黑龍江等中東部區(qū)域，"離土又離鄉(xiāng)、進(jìn)廠又進(jìn)城"成為當(dāng)時(shí)小城鎮(zhèn)發(fā)展模式的典型。

      上世紀(jì)90年代人口遷移：東部城市群開(kāi)始形成

      1992年鄧小平發(fā)表著 名的"南方談話"后，90年代伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的神話，人口遷移流動(dòng)進(jìn)入快速提升周期。相比80年代，人口遷移流動(dòng)也出現(xiàn)了一些新的變化：

      1、遷移總量和結(jié)構(gòu)的變化。期間戶籍人口和流動(dòng)人口遷移量都增長(zhǎng)了近4倍，并且非正式遷移(在人口普查中根據(jù)戶口登記狀況離析出來(lái)的"人戶分離"的人群)對(duì)總遷移的貢獻(xiàn)度逐步加大，到2000年，非正式遷移的占比高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)80年代；

      2、人口遷移原因變化。隨著外商直接投資的力度增強(qiáng)以及電子和汽車產(chǎn)業(yè)興起，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異成為人口流遷的核心動(dòng)力，人口遷移原因也從原來(lái)的工作調(diào)動(dòng)、隨遷家屬等轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;務(wù)工經(jīng)商"，該部分人群占比至30%。

      90年代人口向東部沿海城市地區(qū)的集中化趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出，其中中部地區(qū)的人口遷出比例持續(xù)擴(kuò)大，總體流向呈現(xiàn)以中西部人口大省為出發(fā)點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的特大中心城市和東部發(fā)達(dá)省份為目的地。

      遷入地分析：全國(guó)各地遷出人口中有34.81%的遷入了廣東省，其他遷入人口較多的地區(qū)依次為浙江8.75%、上海6.60%、江蘇6.34%、北京5.65%，廣東省、上海、北京等傳統(tǒng)主流區(qū)域延續(xù)了80年代以來(lái)的人口吸納能力，而同時(shí)浙江和江蘇異軍突起，其背后也反映了上世紀(jì)90年代長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)開(kāi)始初步顯現(xiàn)。

      遷出地分析：按照全國(guó)總遷入人口中每100人中來(lái)自某地區(qū)的頻數(shù)，來(lái)自四川省的為最多12.76人，依次分別為湖南9.93人，安徽為9.14人，江西為8.25人，河南為7.24人，中西部區(qū)域人口成為全國(guó)主要輸出點(diǎn)。整體而言，上海、北京、廣東成為凈遷出地的地區(qū)個(gè)數(shù)最少，而且總凈遷入率最 高的三個(gè)主要吸納地中心。天津、浙江、福建、新疆為中等凈遷入率類型。安徽、江西、湖北、湖南、廣西、重慶、四川、黑龍江、河南、貴州為高凈遷出率地區(qū)；陜西、甘肅、青海、河北、內(nèi)蒙古、吉林為低凈遷出率省份，除河北省外，其余都是屬于中西部地區(qū)。

      90年代的人口遷移可總結(jié)為"三大加一小"的中心，三大流動(dòng)中心分別是廣東?。ㄖ槿牵?、上海（滬蘇浙閩）、北京，一小是指新疆自治區(qū)。比較三大中心的凈遷入流向，北京來(lái)自全國(guó)各地各個(gè)方向，除河北外，其他較分散，包括山東、江蘇，來(lái)自中部的河南、安徽、湖北、黑龍江等，而上海主要吸納長(zhǎng)三角周邊的江蘇、浙江和安徽等區(qū)域人口，廣東吸引的大部分遷移流動(dòng)人口距離最遠(yuǎn)，主要來(lái)自經(jīng)濟(jì)較為欠發(fā)達(dá)的中西部的省份，主要包括湖南、廣西、四川等。新疆由于地理位置獨(dú)特以及中央政府西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，開(kāi)始吸引較多內(nèi)地人口遷往，但主要來(lái)源地仍主要集中在西部和地理位置較近的河南等省份。

      21世紀(jì)以來(lái)人口遷移：馬太效應(yīng)下中部地區(qū)趨于"邊緣化"

      人口遷移規(guī)模擴(kuò)大、速度加快

      進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)流動(dòng)人口開(kāi)始呈現(xiàn)迸發(fā)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2010年離開(kāi)戶口登記地半年以上的人數(shù)達(dá)到2.61億，其中流動(dòng)人口數(shù)達(dá)到2.21億，相對(duì)于改革開(kāi)放初期增長(zhǎng)了34倍，其中2010年廣東省流遷人口達(dá)到3681萬(wàn)，甚至超過(guò)了1990年全國(guó)流遷人口的總數(shù)，證明近30年來(lái)全國(guó)人口流遷規(guī)模和速度都是持續(xù)強(qiáng)化的。

      區(qū)域間分化持續(xù)擴(kuò)大，中部地區(qū)邊緣化

      從省際遷移結(jié)構(gòu)來(lái)看，2000年至2010年，強(qiáng)勢(shì)區(qū)域依舊維持強(qiáng)勢(shì)，我國(guó)東部地區(qū)人口遷入量上占有絕 對(duì)優(yōu)勢(shì)，遷入人口占全國(guó)遷移總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到了82.4%，而西部中部分別僅占12.1%和6.5%。細(xì)化來(lái)看：

      1、東部超大省市繼續(xù)傲視其他區(qū)域。北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長(zhǎng)到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%，馬太效應(yīng)明顯。六普期間人口凈流入規(guī)模最 大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來(lái)自于東部地區(qū)。

      2、中部區(qū)域首 次成為全部?jī)暨w出地區(qū)。在山西從五普的凈遷入變成凈遷出后，中部地區(qū)全部變成凈遷出地區(qū)，尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國(guó)的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15.0%，為全國(guó)最主要人口遷出中心。

      3、西部地區(qū)仍存在一定程度凝聚力。在東部地區(qū)強(qiáng)大集聚效應(yīng)下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區(qū)依然保持凈遷入，說(shuō)明西部?jī)?nèi)部依然具備較強(qiáng)凝聚力。

      分區(qū)域遷移趨勢(shì)來(lái)看，東部地區(qū)主要表現(xiàn)出的是區(qū)域內(nèi)部的遷入和遷出，其中內(nèi)部遷移比例達(dá)到75.7%，中部地區(qū)作為主要人口遷出地，其遷出人口占到了全國(guó)省際遷移總?cè)丝诘?2.1%，而遷出的人口中87.0%遷入了東部，為東部人口的主要貢獻(xiàn)者。西部地區(qū)與中部地區(qū)類似，但其內(nèi)部遷移的人口接近遷往中部地區(qū)的3倍，更多體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)部遷移的趨勢(shì)。

      遷移中心發(fā)生微妙改變

      21世紀(jì)后，全國(guó)人口遷移中心發(fā)生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江蘇人口吸引作用繼續(xù)提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降，新疆則失去了遷移中心的地位。

      從遷移中心人口來(lái)源來(lái)看，隨著交通工具升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移，各個(gè)地區(qū)的人口構(gòu)成也開(kāi)始體現(xiàn)出變化：上海："六普"上海的主要吸納地區(qū)從江西和浙江變成了湖北和河南，主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京：北京"六普"期間黑龍江取代四川成為主要被吸引地區(qū)，天津則沒(méi)有發(fā)生大的變化，環(huán)渤海成為北京天津區(qū)域主要人口來(lái)源：浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期間的湖北；廣東：廣東省人口來(lái)源中河南取代了江西；福建：福建區(qū)域吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口占比也大幅提升。

      人口遷徙是主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯 一要素

      人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)2014年，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。

      需要指出的一點(diǎn)是，回顧過(guò)去近20年，東部地區(qū)無(wú)論是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是成交量的集中度都是持續(xù)下降的，這點(diǎn)看上去似乎和我們所看到的人口向東部一往無(wú)前的集中趨勢(shì)有所不符，但解釋起來(lái)非常容易。

      過(guò)去十年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為領(lǐng) 先，市場(chǎng)成熟度以及土地開(kāi)發(fā)成本皆較高，而隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商逐步將市場(chǎng)拓展至成熟度較低的中西部地區(qū)，尤其在2009年左右開(kāi)發(fā)商普遍將重心轉(zhuǎn)移至中部地區(qū)的三四線城市，這也是我們看到2010年左右中部地區(qū)投資占比明顯提升的主因，但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的唯 一路徑。我們認(rèn)為在未來(lái)，中西部地區(qū)的成交以及投資份額將很難擴(kuò)大，我們已經(jīng)觀察到2015年至今，東部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資的份額已經(jīng)重新開(kāi)始回升。

      人口遷徙規(guī)律梳理

      最早對(duì)人口遷移進(jìn)行研究的學(xué)者是英國(guó)的雷文斯坦(E.Ravenstien)。他于1880年發(fā)表的一篇題為"人口遷移之規(guī)律"的論文。在這篇論文中，他提出了七條規(guī)律，主要是：1、人口的遷移主要是短距離的，方向是朝工商業(yè)發(fā)達(dá)的城市的；2、流動(dòng)的人口首先遷居到城鎮(zhèn)的周圍地帶，然后又遷居到城鎮(zhèn)里面；3、全國(guó)各地的流動(dòng)都是相似的，即農(nóng)村人口向城市集中；4、每一次大的人口遷移也帶來(lái)了作為補(bǔ)償?shù)姆聪蛄鲃?dòng)；5、長(zhǎng)距離的流動(dòng)基本上是向大城市的流動(dòng)；6、城市居民與農(nóng)村居民相比，流動(dòng)率要低得多；7、女性流動(dòng)率要高于男性。在此基礎(chǔ)上，美國(guó)學(xué)者E.S.Lee提出了系統(tǒng)的人口遷移理論——"推拉理論"。他首 次劃分了影響遷移的因素，并把它分為"推力"和"拉力"兩個(gè)方面，前者是消極因素，促使移民離開(kāi)原居住地；后者是積極因素，吸引懷著改善生活愿望的移民遷入新的居住地。

      從我國(guó)情況來(lái)看，影響人口遷移的原因較為復(fù)雜，其中涉及區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化等多元角度，國(guó)內(nèi)也多有文獻(xiàn)對(duì)此作出解釋。根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)整理，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)人口遷徙與"推拉理論"中的部分規(guī)律相當(dāng)符合，可以將人口遷移的"拉力"簡(jiǎn)要?dú)w結(jié)為三點(diǎn)，即經(jīng)濟(jì)因素、距離因素以及資源吸引力，其中經(jīng)濟(jì)因素是最關(guān)鍵的核心，而房?jī)r(jià)，可能從來(lái)都不是一個(gè)影響的主要因素。

      1. 經(jīng)濟(jì)因素：對(duì)生活改善的憧憬

      從經(jīng)濟(jì)角度，遷移人口的遷移決策主要受兩方面影響，一方面在于遷移目的地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，另一方面則受到遷移人口所處地區(qū)與目的地之間的經(jīng)濟(jì)差距大小影響，追求更高的工資水平和就業(yè)機(jī)會(huì)是主導(dǎo)因素。根據(jù)調(diào)查，我國(guó)因務(wù)工經(jīng)商而遷移的人口比重從80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成為全國(guó)遷移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、投靠親友等非經(jīng)濟(jì)因素占比皆出現(xiàn)明顯下降。

      我們比較了各個(gè)地區(qū)工資收入水平和凈遷入人口的關(guān)系，結(jié)果顯示兩者呈現(xiàn)非常明顯的正相關(guān)，證明具備較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)對(duì)遷移人口產(chǎn)生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建等省份的平均工資相對(duì)較高，也帶來(lái)更多的人口導(dǎo)入，其中來(lái)源地和遷入地之間的工資差距是助推人口流動(dòng)的核心因素。

      值得關(guān)注的是廣東省作為21世紀(jì)以來(lái)人口導(dǎo)入規(guī)模最 大的省份，平均工資卻明顯低于北京、上海以及深圳等區(qū)域，僅相對(duì)高于河南、湖南等人口遷出地，這實(shí)質(zhì)上反映了廣東省的人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)中綜合素質(zhì)相對(duì)低于其他主流城市，同時(shí)也印證了廣東省中大部分城市并不是人口遷移的最終站，而是人口反遷的中轉(zhuǎn)站。

      2. 距離因素：遷移成本的控制

Cindy Fan曾經(jīng)通過(guò)模型證明人口遷徙地區(qū)差異效果隨著地域空間距離的長(zhǎng)短差異而發(fā)生變動(dòng)，說(shuō)明人口遷移和空間距離存在聯(lián)系。根據(jù)美國(guó)的普查局統(tǒng)計(jì)，在其遷移人口中，61%會(huì)留在原縣區(qū)（美國(guó)州以下最 大的行政區(qū)），在一個(gè)州不同縣區(qū)間遷移的占19%，而在不同州之間遷移的僅占16%。我國(guó)鐵路是遷移人口最主要使用的交通工具，遷移人口在跨省際遷移時(shí)會(huì)以省會(huì)城市為遷移核心城市，然后再向相鄰經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)散，因此我們整理了我國(guó)各省省會(huì)之間的站間里程來(lái)分析遷移人口及所吸引地區(qū)之間的距離。

      分區(qū)域而言，以北京、天津?yàn)榇淼沫h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的人口遷移主要以區(qū)域內(nèi)部遷移為主，吸引的是各省之間的人口，如河南、河北和山東等。上海、浙江等長(zhǎng)三角地區(qū)吸引人口相對(duì)較遠(yuǎn)，而珠三角對(duì)人口吸引輻射作用最強(qiáng)，除了湖南是毗鄰省份，其余四川、重慶等皆是來(lái)自于距離較遠(yuǎn)的省份。而從遷出省份來(lái)看，除了安徽省遷入省份主要為江蘇、上海等毗鄰省份，其他河南、湖北、湖南、四川等省份均選擇空間距離較遠(yuǎn)的省份。

      但除了這些主要遷入地區(qū)和遷出地區(qū)，大部分省份的遷移距離都是空間距離較近，與吸引中心毗鄰的省份，這點(diǎn)也得到支付寶大數(shù)據(jù)的印證，數(shù)據(jù)顯示，2014年春運(yùn)期間，十大最熱線路分別為：廣東—湖南、廣東—湖北、北京—河北、廣東—廣西、上海—江蘇、廣東—四川、廣東—江西、廣東—河南、江蘇—安徽、浙江—安徽，除了廣東省，其他區(qū)域皆是毗鄰省份之間的遷移，外出生活的用戶中以離家200—800公里最為集中。

      3. 資源因素：向教育資源集中

      區(qū)域資源因素包含多種要素，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施等，其中尤其教育資源決定了一個(gè)區(qū)域高素質(zhì)勞動(dòng)力以及購(gòu)買力的潛在供給。我們整理了21世紀(jì)以來(lái)遷移人口文化素質(zhì)的差異和變化，發(fā)現(xiàn)近年來(lái)不同教育程度的勞動(dòng)力在遷移選擇上也是出現(xiàn)了分化：

      a.受過(guò)初等教育的人口省際遷移活躍度更高。全國(guó)省際遷移人口中，初等教育以下的人口比重有所提高，而受過(guò)中高等教育遷移人口的比重明顯下降，顯示遷移人群主要以城鎮(zhèn)化過(guò)程中的農(nóng)業(yè)人口為主。

      b.高等教育人口更偏向于省內(nèi)遷移。六普中具有高等學(xué)歷人口省內(nèi)遷移比重上升了6.4個(gè)百分點(diǎn)，而省際遷移比重下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。在省際遷移人口中，只有天津和陜西受過(guò)高等教育人口的占比提升，全國(guó)其他省份人口都出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

      c.區(qū)域上看，東部地區(qū)受過(guò)高等教育的遷移人口以省內(nèi)遷移為主。北京、上海、天津等受過(guò)高等教育的人口比重上升幅度最 大，而中西部地區(qū)高等教育人口更偏向于省際遷移，江西、陜西、湖北等省份比重相對(duì)更高。

      4. 房?jī)r(jià)因素：從來(lái)都不是主因

      如我們此前整理，追求更好的工作、更高的工資改善生活是我國(guó)人口遷移最重要的原因，而相對(duì)能提供更好的工作環(huán)境的區(qū)域往往意味著更高的房?jī)r(jià)和房租，因此對(duì)于作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人而言，在考慮區(qū)域拉力的時(shí)候，房?jī)r(jià)等要素并不是其考慮的首要因素。我們統(tǒng)計(jì)了美國(guó)在21世紀(jì)初人口遷徙的主要原因，其中主要包括工作遷移、婚姻變化、住房原因、氣候條件等，其中住房原因、家庭變化、工作變化是美國(guó)人遷徙的核心要素，而其中住房原因中，美國(guó)人主要因?yàn)橘I新房和改善住房等，為了更便宜的住房占比僅僅10%，這也印證了我們此前的總結(jié)。

      人口遷徙模式分類

      根據(jù)以上信息我們對(duì)我國(guó)人口遷移的模式進(jìn)行了分類，主要分為四大類：

      第一類：超大城市集聚模式

      我國(guó)東部沿海城市北京、上海、天津、廣東是這類模式的主要代表（深圳包含于廣東?。@種模式的主要特點(diǎn)在于，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)高度的城市化進(jìn)程，就業(yè)非農(nóng)化任務(wù)基本完成，城鎮(zhèn)化速度逐步放緩，而人口處于高強(qiáng)度導(dǎo)入狀態(tài)，但其中短期遷移人口比重較小，遷移流動(dòng)人口具備較強(qiáng)的長(zhǎng)期居留意愿。即使從制度因素來(lái)看，這些區(qū)域往往執(zhí)行較嚴(yán)苛的"條件戶籍"，但并不能阻止跨省戶籍的遷入，背后反映的是全國(guó)大量高素質(zhì)人力資本的不斷注入。

      第二類：外來(lái)農(nóng)業(yè)人口導(dǎo)入模式

      江蘇、浙江、福建和廣東等省份是這種模式的代表。這些地區(qū)具備相對(duì)較高的城鎮(zhèn)化水平（低于第一種模式），處于快速增長(zhǎng)城鎮(zhèn)化階段，人口處于凈遷入狀態(tài)，但人口沉淀性不強(qiáng)，農(nóng)業(yè)戶口人口的遷移比重較高，意味著這些地區(qū)未來(lái)常住人口市民化任務(wù)的艱巨。這些地區(qū)往往是城市群人口集聚的次中心和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)出人口"階梯型遷移"中以城市群核心城市為終 極目標(biāo)的"中間站"。

      第三類：內(nèi)生城鎮(zhèn)化模式

      河北、山東、河南、山西、陜西等非核心地區(qū)以及廣西、貴州、青海、寧夏等中西部區(qū)域是這種模式的代表，這些地區(qū)城鎮(zhèn)化水平略低于全國(guó)平均水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度溫和，相對(duì)而言人口遷移活動(dòng)強(qiáng)度較低（人口遷入遷出基本平衡），尤其跨省遷移和短期增量遷移比重較低，而長(zhǎng)期遷移人口沉淀性較強(qiáng)。這種模式整體處于前兩種模式的第三圈層，為前兩種模式輸送人口，而自身城鎮(zhèn)化則大幅度依靠自身內(nèi)生增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)之間的內(nèi)部遷移。

      第四類：人口逆遷徙模式

      我們將東三省、內(nèi)蒙古、江西、湖南、重慶、四川、安徽等省份劃分為這種模式。這些地區(qū)城鎮(zhèn)化水平處于全國(guó)中位數(shù)，雖然過(guò)去十年人口遷出現(xiàn)象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農(nóng)業(yè)戶籍人口，但是自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化特色也吸引了省內(nèi)城鄉(xiāng)遷移以及外出人口回流。2000年-2010年地區(qū)為戶籍所在地和常住地的外來(lái)人口比重均有所下降，印證這些地區(qū)戶籍人口存在比較明顯的返回式遷移。

      大數(shù)據(jù)角度的細(xì)化審視

      在大數(shù)據(jù)風(fēng)起云涌的今天，我們也根據(jù)360、百度等掌握的LBS數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步審視當(dāng)前中國(guó)人口遷移的最 新格局，這無(wú)論是對(duì)于從業(yè)者還是房企而言，都可能帶來(lái)一些借鑒意義。分析主要按數(shù)據(jù)來(lái)源和針對(duì)的人口分為普通人群和高素質(zhì)人群。

      普通人群

      我們普通人群的數(shù)據(jù)來(lái)源百度遷徙，通過(guò)對(duì)2015年春節(jié)前7天數(shù)據(jù)的整理，我們梳理出最 新2015年以來(lái)全國(guó)人口遷徙的偏好：

      ●全國(guó)人口遷移的集中度趨于提升，胡煥庸線維持。我們統(tǒng)計(jì)了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規(guī)模的集中度只有后者的一半，這點(diǎn)與我們此前提到的33%和9%一致，人口向核心區(qū)域集中的態(tài)勢(shì)依然維持，同時(shí)我國(guó)1935年以來(lái)的胡煥庸線格局并未發(fā)生明顯改變。

      ●主流人口遷入城市依然全部來(lái)自于三大經(jīng)濟(jì)圈。春節(jié)前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來(lái)自于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角三大城市群，近30年以來(lái)人口集聚的馬太效應(yīng)依然持續(xù)。

      ●最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會(huì)城市。春節(jié)前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽(yáng)、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其余城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽(yáng)等都分別是四川區(qū)域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最 大的僑鄉(xiāng)。

      ●對(duì)于大部分主流遷出城市而言，省會(huì)城市或者區(qū)域核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一線城市。除了重慶、北京、上海等全國(guó)性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會(huì)及核心城市，同時(shí)一線城市也都出現(xiàn)在其前十大流入城市名單。這也印證了人口遷移的一般規(guī)律，尤其農(nóng)村人口首先向城市群的次中心集聚，然后再向核心城市遷移，對(duì)于部分人口凈流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強(qiáng)。

      高素質(zhì)人群

      我們主要以大學(xué)生為高素質(zhì)人群的遷移標(biāo)的，數(shù)據(jù)來(lái)自于螞蟻金服，通過(guò)對(duì)全國(guó)2325所高校近5年的畢業(yè)生進(jìn)行分析。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，在過(guò)去五屆大學(xué)生中，畢業(yè)時(shí)更換城市已經(jīng)成為主流，有59%的畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)選擇了離開(kāi)學(xué)校所在城市，但大部分依然留在省內(nèi)，省際遷移比重僅為31%。

      從規(guī)模來(lái)看，全國(guó)各個(gè)區(qū)域的大學(xué)生吸納量和擁有的高校數(shù)量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國(guó)近57%的大學(xué)生，中部區(qū)域擁有678所高校，吸納了全國(guó)27%的大學(xué)生，西部區(qū)域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學(xué)生。東部核心城市以及區(qū)域?qū)嶋H上掌握了全國(guó)六成的潛在高素質(zhì)人口。

      從宏觀遷徙方向來(lái)看，大學(xué)生的流向與總體人口流動(dòng)方向基本一致，整體依然呈現(xiàn)中西部向東部流動(dòng)的格局，但其中個(gè)別省份的偏好度則開(kāi)始發(fā)生變化：

      ●遷移中心大學(xué)生吸引力分化。在我們之前梳理的遷移中心區(qū)域中，廣東省、浙江省和上海市分別以12.61%、4.64%和1.71%成為凈流入率最 高的前三大區(qū)域，而北京則成為大學(xué)生流動(dòng)性最 大的城市，其流入率和流出率皆為7.6%，凸顯高素質(zhì)人口對(duì)于北京取舍的糾結(jié)。

      ●部分中西部區(qū)域出現(xiàn)大學(xué)生凈流入。根據(jù)數(shù)據(jù)，內(nèi)蒙古、新疆和貴州省成為大學(xué)生凈流入的省份，分列排行榜5、6、7位，這和我們之前觀察到的凈流出情況不同，說(shuō)明近幾年中西部人口流失呈現(xiàn)一定程度的止血態(tài)勢(shì)，高素質(zhì)人口的導(dǎo)入也為這些省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。

      ●除了武漢，大學(xué)生遷移也大都是省內(nèi)遷移。數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生從學(xué)校到工作地點(diǎn)最熱門的五大線路是廣州、南京、杭州、福州和武漢，其中除了武漢，所有遷移都集中學(xué)校周邊，如廣州—佛山、廣州—深圳、杭州—寧波等，這點(diǎn)也與我們此前論述的高素質(zhì)人群偏向省內(nèi)遷移一致。

      ●各省市之間大學(xué)生沉淀率分化較大。畢業(yè)以后大學(xué)生是在省內(nèi)工作還是省際遷移，從某種角度上也說(shuō)明了省市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工資水平等多種因素對(duì)大學(xué)生的吸引力，根據(jù)數(shù)據(jù)，最具吸引力的省市前十分別為：廣東、浙江、新疆、內(nèi)蒙古、山東、云南、江蘇、江西、河南和福建，而沉淀率最 低的十大省市分別為西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重慶、上海、黑龍江。

值得注意的是，我國(guó)四大直轄市全部出現(xiàn)在最 低的名單中，一方面說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)激烈下大學(xué)生的取舍，同時(shí)另一方面也凸顯出高生活成本下逃離北上深的歷史命題。而吉林、黑龍江等東北省的上榜也證明過(guò)去老工業(yè)形態(tài)下城市競(jìng)爭(zhēng)力的喪失，與我們觀察到的東三省人口流出一致。

      ●省市間潛在高素質(zhì)人口供給的差異。我們用各省市大學(xué)新增大學(xué)生/離開(kāi)大學(xué)生的比重來(lái)計(jì)算省市之間大學(xué)生供給的差異。供給增速最 高的十大省份分別是，廣東、新疆、青海、寧夏、浙江、內(nèi)蒙古、貴州、上海、西藏、云南，其中除了廣東、浙江和上海一如既往的優(yōu)秀，其他全部為中西部省份，我們認(rèn)為這其中一方面和基數(shù)有關(guān)，另一方面也印證了當(dāng)前西部大開(kāi)發(fā)以及"一帶一路"政策下相關(guān)教育資源的側(cè)重。而供給增速最 低的十大省市分別為：湖北、湖南、吉林、黑龍江、山西、遼寧、天津、安徽、重慶、四川，其中除了天津，全部是人口輸出大省，東三省皆上榜，也顯示出這些省市人口外遷后帶來(lái)的高素質(zhì)人口潛在供應(yīng)下降。

      從高素質(zhì)人口的競(jìng)爭(zhēng)格局上，我們認(rèn)為同時(shí)具備增長(zhǎng)率和沉淀率的省份將在未來(lái)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，其中廣東省以511%的增量以及85%的沉淀率遙遙領(lǐng) 先，而中西部省份如內(nèi)蒙古、新疆、青海、寧夏、貴州等西部省份成為黑馬，未來(lái)值得關(guān)注，除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等區(qū)域在高素質(zhì)人口方面具備競(jìng)爭(zhēng)力，而東三省、湖南湖北、海南等區(qū)域在這方面相對(duì)較弱，值得警惕。

      房地產(chǎn)區(qū)域選擇思考——把握人口遷移的脈絡(luò)

      區(qū)域發(fā)展機(jī)遇分析

      如我們此前所述，過(guò)去十年人口紅利帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇可能漸行漸遠(yuǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域的選擇需要更加重視區(qū)域人口的增長(zhǎng)潛力，而其中人口遷移帶來(lái)的紅利將是兵家必爭(zhēng)之地?；趫?bào)告中我們掌握的數(shù)據(jù)，我們對(duì)全國(guó)所有區(qū)域進(jìn)行了量化排序，主要影響因子包括：六普期間人口遷移意愿（傳統(tǒng)人口吸引力）、人口自然增長(zhǎng)率（人口內(nèi)生潛力）、大學(xué)教育競(jìng)爭(zhēng)力（高素質(zhì)人口吸引力）、大學(xué)生沉淀率（綜合產(chǎn)業(yè)吸引力以及房屋購(gòu)買力）、大學(xué)生增長(zhǎng)率（潛在供給），由此來(lái)評(píng)判區(qū)域未來(lái)的潛力，這個(gè)潛力也算是從一個(gè)較新的角度，來(lái)為房企未來(lái)選擇提供一個(gè)參考：

      綜合來(lái)看，廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統(tǒng)東部省市依然具備較強(qiáng)的人口競(jìng)爭(zhēng)力及未來(lái)高素質(zhì)人口供給，山東、河北依靠較強(qiáng)的教育資源在大學(xué)生沉淀層面占據(jù)先機(jī)，同時(shí)也受益于京津冀的輻射。而安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對(duì)吸引力較低，不但人口流出嚴(yán)重，在大學(xué)生吸引力方面也較為薄弱，也從側(cè)面證明了區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)已經(jīng)迫在眉睫。根據(jù)表格我們也按先后順序?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)選擇人口吸引力區(qū)域給出了排序：

      優(yōu)先選擇：一線城市仍具備廣闊空間

      從人口發(fā)展空間角度，我們認(rèn)為東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時(shí)人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利，具體人口增長(zhǎng)空間我們會(huì)在下一節(jié)詳細(xì)闡述。

      其次選擇：城市次中心核心城市和國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域

      廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區(qū)域處于或者緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)完善但仍存在空間，周邊省份農(nóng)村勞動(dòng)力充裕，同時(shí)豐富的資源對(duì)高素質(zhì)人口具備較強(qiáng)的吸引力，這些省份的省會(huì)城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。同時(shí)我們建議關(guān)注具備國(guó)家戰(zhàn)略支持的區(qū)域，如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略帶來(lái)的部分省市人口遷移方向的變化。

      再者選擇：人口返遷的省會(huì)城市和區(qū)域單核城市

      我們主要建議關(guān)注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區(qū)域的單核城市，這些省份全都是人口導(dǎo)出型區(qū)域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會(huì)城市往往并沒(méi)有受到人口遷出的困擾，同時(shí)務(wù)工人員的返回式遷移是這些區(qū)域得以發(fā)展的動(dòng)力，結(jié)合本地農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，這些區(qū)域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長(zhǎng)高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。

      警惕選擇：所有人口凈流出省份的非核心城市

      根據(jù)BCL的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)過(guò)去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個(gè)：1、西部的川渝黔連綿區(qū)，除了成都、重慶、貴陽(yáng)等少數(shù)中心城市外的區(qū)域；2、東部的浙西南-閩西連綿區(qū)，該區(qū)域以山區(qū)為主，人口密度不高，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不夠發(fā)達(dá)，人口容易流向附近的珠三角和長(zhǎng)三角。

      對(duì)于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個(gè)省轄市并不是均勻分布而是有明顯的地域特征，全省只有省會(huì)鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區(qū)。河南并不會(huì)是個(gè)例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長(zhǎng)的背后是非重點(diǎn)地級(jí)市、縣級(jí)市的無(wú)限衰落，這可能是很多開(kāi)發(fā)商需要警惕的。

      重點(diǎn)一二線城市人口接近飽和了嗎？

      關(guān)于重點(diǎn)一二線城市人口飽和度的問(wèn)題一直是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，學(xué)界也有多方面討論，在這里我們不打算再用傳統(tǒng)的國(guó)際人口密度來(lái)橫向比較，而是用一個(gè)美妙的公式來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題——Zipf法則。

      在區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中，Zipf法則描述的是在一個(gè)國(guó)家，其人口數(shù)量排名第二的城市，是排名第 一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第 一城市人口的三分之一。用數(shù)學(xué)公式表示如下：

      可以理解為一個(gè)城市的人口排名和該城市的人口總數(shù)的排名應(yīng)該等于一個(gè)固定值，各個(gè)城市人口排名的對(duì)數(shù)就應(yīng)當(dāng)與人口規(guī)模的對(duì)數(shù)成嚴(yán)格的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

      多個(gè)文獻(xiàn)顯示，美國(guó)以及十九世紀(jì)的中國(guó)和日本高度符合Zipf法則。根據(jù)Kenneth T. Rosen測(cè)算，1970年代的44個(gè)國(guó)家做了類似的檢驗(yàn)，結(jié)果顯示Zipf法則全部成立——用城市人口對(duì)數(shù)來(lái)擬合城市排名對(duì)數(shù)，絕大部分國(guó)家的擬合優(yōu)度都大于0.98。

      根據(jù)公式，我們用2013年中國(guó)人口的數(shù)據(jù)對(duì)Zipf法則進(jìn)行了實(shí)驗(yàn)，計(jì)算每一個(gè)地級(jí)市市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口數(shù)量，結(jié)果顯示效果非常顯著，擬合優(yōu)度達(dá)到0.95。但是從圖表上看，在人口數(shù)量少于500萬(wàn)以下的城市中，Zipf法則基本成立，而在人口多于500萬(wàn)的大型城市而言，人口要比公式擬合的要少，而且人口越多的城市偏離預(yù)測(cè)線越遠(yuǎn)。

      之所以中國(guó)越大的城市越偏離Zipf法則的預(yù)測(cè)，核心在于中國(guó)大型城市在發(fā)展過(guò)程中受到了人為的限制，主要包括：戶籍制度、大城市土地供應(yīng)控制，以及一直以來(lái)我國(guó)對(duì)于500萬(wàn)以上人口特大城市人口規(guī)模的限制，這些導(dǎo)致的直接結(jié)果就是特大城市人口發(fā)展速度比正常要慢。

      假設(shè)不存在框架性的限制，我國(guó)這些特大城市人口需要增長(zhǎng)多少才能回歸Zipf法則的預(yù)測(cè)線呢？我們也做了測(cè)算，結(jié)果顯示，重慶、上海、北京、天津、成都、廣州、深圳的人口分別需要再增長(zhǎng)1620萬(wàn)、712萬(wàn)、383萬(wàn)、658萬(wàn)、453萬(wàn)、409萬(wàn)和388萬(wàn)才能符合Zipf法則，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)并不具備實(shí)質(zhì)意義，但至少說(shuō)明了當(dāng)前重點(diǎn)一二線城市人口依然存在相當(dāng)規(guī)模的提升空間，人口遷移的趨勢(shì)仍將繼續(xù)，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不應(yīng)再為重點(diǎn)一二線城市的人口飽和度猶豫。