跨國(guó)企業(yè)為了研發(fā)針對(duì)中國(guó)人消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品，開(kāi)始改變?cè)劝褎趧?dòng)力一端放在中國(guó)的模式，而在中國(guó)研發(fā)，并且發(fā)現(xiàn)中國(guó)的研發(fā)技術(shù)并不劣于其他國(guó)家，甚至可以反哺美歐市場(chǎng)。在中國(guó)進(jìn)入創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境中時(shí)，普洛斯正借這個(gè)時(shí)機(jī)在國(guó)內(nèi)發(fā)展研發(fā)類(lèi)產(chǎn)業(yè)園。

　　9月20日，普洛斯旗下產(chǎn)業(yè)園品牌 “環(huán)普”首入北京，并引入寶馬集團(tuán)中國(guó)研發(fā)中心?；趯?duì)中國(guó)宏觀環(huán)境的基本判斷，寶馬北京研發(fā)中心面積從原來(lái)的4000平方米猛增到4萬(wàn)平方米。而作為全球最大的工業(yè)物流商，普洛斯瞄準(zhǔn)了中國(guó)產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)需求。

　　普洛斯高級(jí)副總裁趙明琪在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪時(shí)表示，很多跨國(guó)企業(yè)，此前都將研發(fā)中心放在美歐，只把勞動(dòng)力密集的一端放在中國(guó)。但現(xiàn)在跨國(guó)企業(yè)為了研發(fā)針對(duì)中國(guó)人消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品，開(kāi)始選擇在中國(guó)研發(fā)，并且發(fā)現(xiàn)中國(guó)的研發(fā)技術(shù)并不劣于其他國(guó)家，甚至可以反哺美歐市場(chǎng)。比如中國(guó)的高鐵、基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)超越了很多國(guó)家。

　　趙明琪透露，普洛斯目前在全球市場(chǎng)上主要投資了四個(gè)國(guó)家，美國(guó)、巴西、中國(guó)和日本。其中資本金投入最大的是中國(guó)，并且中國(guó)是普洛斯很重要的投資市場(chǎng)。

　　“經(jīng)濟(jì)好不好是相對(duì)的”

　　在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，相比于嘉民、安博、蓋世理這些外資物流地產(chǎn)商，普洛斯是最為本土化的。其在中國(guó)近年來(lái)的發(fā)展路徑也在緊追“中國(guó)國(guó)情”。

　　公開(kāi)資料顯示，普洛斯在美國(guó)起家，在新加坡上市，2009年，成為中國(guó)最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。目前，普洛斯在中國(guó)擁有及管理156個(gè)物流園，2020萬(wàn)平方米物流設(shè)施，布局中國(guó)35個(gè)城市。

　　然而，普洛斯在中國(guó)的野心并不止于物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊。于2008年，普洛斯成立“環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資”板塊，投資運(yùn)營(yíng)以工業(yè)為主的現(xiàn)代綜合產(chǎn)業(yè)園。該板塊是其與中新蘇州工業(yè)園區(qū)的國(guó)控公司中新置業(yè)成立的新品牌“GLP I-Park環(huán)普”，即環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資，股權(quán)比例為50∶50，并由普洛斯獨(dú)家進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)。

　　趙明琪稱(chēng)，環(huán)普板塊目前定位為研發(fā)類(lèi)投資運(yùn)營(yíng)公司，這是基于對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的理解。2008年之前，普洛斯主要集中于物流，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中國(guó)是一個(gè)生產(chǎn)制造基地、一個(gè)貨源地，大部分物流運(yùn)作與航運(yùn)相關(guān)，且當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是以出口為導(dǎo)向。

　　但2008年金融危機(jī)后，受益于中國(guó)內(nèi)需和電商蓬勃發(fā)展，普洛斯服務(wù)的客戶已經(jīng)七成以上來(lái)源于國(guó)內(nèi)內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)。然而，中國(guó)整個(gè)消費(fèi)力的增長(zhǎng)又帶動(dòng)了勞動(dòng)力成本的增加，城市房?jī)r(jià)、商務(wù)成本都隨之增高，使中國(guó)制造成本的優(yōu)勢(shì)被弱化，再加上匯率變化，中國(guó)制造業(yè)在價(jià)格上不再具備低成本優(yōu)勢(shì)。

　　在普洛斯看來(lái)，制造業(yè)對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，中國(guó)如此大人口的消費(fèi)市場(chǎng)，僅靠進(jìn)口無(wú)法滿足，所以中國(guó)需要發(fā)展原創(chuàng)技術(shù)和創(chuàng)新。

　　趙明琪透露，普洛斯初進(jìn)中國(guó)時(shí)，80%是國(guó)際客戶，20%是本土企業(yè)。目前，比例已經(jīng)一半對(duì)一半。她認(rèn)為，目前中央政府鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”，整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境是鼓勵(lì)市場(chǎng)和民眾有更多自己的核心技術(shù)、原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，而不是完全依靠外來(lái)技術(shù)的投入，這是中國(guó)未來(lái)的發(fā)展方向。中國(guó)未來(lái)也一定會(huì)從中國(guó)制造到“中國(guó)創(chuàng)造”。這條路目前也在轉(zhuǎn)變中，中國(guó)創(chuàng)造需要有自己的附加值、核心內(nèi)涵以及原創(chuàng)技術(shù)。普洛斯正是借這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)展研發(fā)類(lèi)產(chǎn)業(yè)園。

　　趙明琪稱(chēng)，普洛斯看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“好和不好是相對(duì)的，即便中國(guó)把預(yù)期增速減少到6%，在全球市場(chǎng)上依舊是增速最快的經(jīng)濟(jì)體之一，只是我們習(xí)慣了過(guò)去兩位數(shù)字的增長(zhǎng)，但大多數(shù)國(guó)家的增速在2%就已經(jīng)是非常好的了。中國(guó)還是很有潛力。從整個(gè)市場(chǎng)看，我覺(jué)得它的變化并不是衰退，只是減緩了增長(zhǎng)速度而已。”

　　從趙明琪的角度看，寶馬在中國(guó)的投資也非常大。寶馬主要的銷(xiāo)售市場(chǎng)是歐洲，其次是中國(guó)，中國(guó)占寶馬整個(gè)亞洲銷(xiāo)售量的約70%。她透露，普洛斯在產(chǎn)業(yè)園方面的投資以中國(guó)為主。其他市場(chǎng)還是以物流為主，因?yàn)槌臀饕酝舛际欠浅３墒斓南M(fèi)市場(chǎng)。

　　跨國(guó)企業(yè)產(chǎn)業(yè)園模式探索

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展尤為重要。然而，受現(xiàn)金流回報(bào)周期長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)因素影響，不少開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有尋找到更好的模式良性循環(huán)運(yùn)營(yíng)。

　　趙明琪也注意到，市場(chǎng)上很多產(chǎn)業(yè)園是打著產(chǎn)業(yè)園的旗號(hào)做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，產(chǎn)業(yè)園是以銷(xiāo)售方式經(jīng)營(yíng)，這種模式下，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完項(xiàng)目就交由物業(yè)公司接管。中國(guó)產(chǎn)業(yè)園參差不齊，以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園相對(duì)而言更在意是否帶來(lái)產(chǎn)業(yè)效益。

　　趙明琪坦言，普洛斯不擅長(zhǎng)做出售型物業(yè)。他們認(rèn)為，企業(yè)有置業(yè)需求并不代表具有成長(zhǎng)性。并且，以普洛斯的資金成本和資金量，也并不在意是否有短期現(xiàn)金流回本。

　　趙明琪稱(chēng)，普洛斯的資金來(lái)源主要是保險(xiǎn)資金或者基金，這些業(yè)態(tài)的資金量比較大，但基金更期待穩(wěn)健投資，并不追求短期高回報(bào)。不過(guò)，她表示，這不排除在未來(lái)合適的時(shí)機(jī)去做資產(chǎn)證券化，目前尚未確定在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)做。

　　“普洛斯已經(jīng)是一家上市公司，原始投資已經(jīng)在資本市場(chǎng)上循環(huán)過(guò)，資金量很豐富。另外，普洛斯在美國(guó)和日本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)有非常明顯的退出路徑，在中國(guó)的資本發(fā)展方向也都在探討，未來(lái)會(huì)有一個(gè)退出方式。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來(lái)，普洛斯的物流地產(chǎn)在中國(guó)比較尷尬，一是沒(méi)有顯示出地標(biāo)意義，二是占著好地方但如果稅收就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)較低，很多內(nèi)地的政府部門(mén)不是很買(mǎi)賬。而引進(jìn)高大上、高精尖產(chǎn)業(yè)，稅收貢獻(xiàn)大、外觀又比較討喜的環(huán)普產(chǎn)業(yè)園很好地補(bǔ)充了普洛斯物流園的短板，二者可以形成協(xié)同效應(yīng)。

　　據(jù)了解，環(huán)普研創(chuàng)北京產(chǎn)業(yè)園是環(huán)普產(chǎn)業(yè)園的第二代產(chǎn)品，配合北京工業(yè)升級(jí)、城市更新趨勢(shì)，引入一流企業(yè)國(guó)際級(jí)研發(fā)中心，推動(dòng)中國(guó)智造的核心研發(fā)能力。此次奠基的寶馬中國(guó)研發(fā)中心，將作為寶馬集團(tuán)在中國(guó)的重要研發(fā)基地，旨在基于中國(guó)本土市場(chǎng)技術(shù)研發(fā)并培育和孵化出屬于中國(guó)的創(chuàng)新技術(shù)。