9月21日，備受關(guān)注的招商蛇口前海土地的轉(zhuǎn)性開發(fā)有了進(jìn)一步的進(jìn)展。當(dāng)日，招商蛇口與前海管理局成立的合資公司——深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司正式揭牌。

　　在合營公司中，招商蛇口及前海管理局分別出資5億元，各占50%股權(quán)。雖然股權(quán)平分，但該公司的控股主體為招商蛇口，并由招商局集團(tuán)進(jìn)行財務(wù)并表。

　　在深圳房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的背景下，前海土地的價值已經(jīng)大幅提升。因而，在土地變性、被繳地價款、與政府的利益分成等方面，招商蛇口一直沒有同政府達(dá)成一致協(xié)議。而今合營公司及平臺公司的成立，被市場解讀為招商蛇口前海土地全面開發(fā)的重要標(biāo)志。

　　部分券商認(rèn)為，當(dāng)前海土地權(quán)屬落地時，后期的開發(fā)建設(shè)將有望逐漸提速，土地價值也將得到兌現(xiàn)，部分股價不利因素將有所減弱。同時，招商蛇口自身也并不掩飾其對地塊未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。

　　招商蛇口稱，前海蛇口自貿(mào)區(qū)是集深港合作、“一帶一路”、自貿(mào)試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身，具有獨(dú)特的政策優(yōu)勢和改革開放戰(zhàn)略優(yōu)勢。作為建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體，其將享受前海蛇口獨(dú)特的政策優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢。

　　招商蛇口前海沉浮

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在總面積約為14.92平方公里的前海，招商局集團(tuán)擁有其中3.9平方公里的土地，占據(jù)約1/3。

　　在2015年底換股重組時，招商蛇口獲得了招商局2.37平方公里的土地。隨后，通過獲得子公司兩個項目約共0.0558平方公里，招商蛇口在前海共計擁有土地儲備2.42平方公里，占整個前海片區(qū)土地面積的16%。

　　然而，即便擁有大量土儲，招商蛇口對這些地塊卻陷入了“動不得”的局面。截至2015年底，在這2.42平方公里的土地中，尚有1.08公里土地未獲得土地使用權(quán)證書。據(jù)招商蛇口在2015年年報中所稱，雖然前海地塊為合法擁有，但由于土地使用權(quán)仍位于深港合作區(qū)內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法律文件，該等土地使用權(quán)需調(diào)整規(guī)劃用途。

　　由于前海合作區(qū)的單元規(guī)劃還在制定當(dāng)中，具體宗地的規(guī)劃用途尚未確定，相關(guān)部門暫停辦理前海片區(qū)的土地登記，招商蛇口及控股子公司尚未辦理土地權(quán)屬證書的前海灣物流園區(qū)出讓土地暫時無法辦理權(quán)屬證書。

　　土地性質(zhì)未能轉(zhuǎn)換，便意味著地塊無法開工建設(shè)，也無法為企業(yè)帶來現(xiàn)金流。直到2016年5月17日，在股東大會上，招商蛇口董事長孫承銘透露，公司已與政府基本達(dá)成共識，談判也已到了收官階段。如孫承銘所言，此后關(guān)于招商蛇口與前海管理局的合作陸續(xù)有了更多的進(jìn)展。

　　根據(jù)6月18日招商局集團(tuán)與前海管理局就合資公司所簽定的框架協(xié)議，招商蛇口所控股的平臺公司將作為出資主體，與前海管理局下屬深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同組建合資公司推進(jìn)自貿(mào)區(qū)建設(shè)。

　　兩者所成立的合資公司即深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司，將以招商局集團(tuán)原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎(chǔ)，在扣除現(xiàn)狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地納入合作范圍，較之前的2.42平方公里，增加了約20%。

　　在合資公司的股權(quán)方面，招商蛇口與前海管理局分別出資5億元，各占50%的股權(quán)，由招商局集團(tuán)一方實(shí)現(xiàn)財務(wù)并表。

　　而后于7月28日，招商蛇口披露了平臺公司的進(jìn)展情況，其與安通捷碼頭倉儲服務(wù)(深圳)有限公司、招商局物流共同投資設(shè)立合資公司深圳市招商前海投資控股有限公司(平臺公司)。其中，招商蛇口認(rèn)繳出資4.29億元，占注冊資本82.5%;安通捷碼頭及招商局物流分別占注冊資本14%及3.5%。

　　最新的進(jìn)展是9月21日，招商蛇口與前海管理局所成立的合營公司正式揭牌，合營公司及平臺公司的成立，被市場解讀為招商蛇口全面開發(fā)前海土地的重要標(biāo)志。

　　2.9平方公里土地誘惑

　　可以想象是，一旦這2.9平方公里土地改性成功，所釋放出的價值不可小覷。

　　孫承銘曾在2015年股東大會上透露，當(dāng)初前海片區(qū)土地裝入招商蛇口的評估價值約為390億元，但與政府談判過程中的前海土地估值已經(jīng)翻了一倍多，達(dá)到了900多億。

　　根據(jù)9月18日深圳市政府剛印發(fā)的《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計劃》，2016年，深圳全市(含前海合作區(qū))計劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃。

　　其中，新增建設(shè)用地為200公頃，存量建設(shè)用地1150公頃，高達(dá)85%的舊改用地比例足見深圳在土地供應(yīng)方面捉襟見肘的困境。

　　在此背景下，2.9平方公里前海土地?zé)o疑具備了極大的想象與發(fā)展空間。在進(jìn)行工改商調(diào)整后，這些地塊新規(guī)劃將包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，預(yù)期建筑面積約505萬平方米。

　　另據(jù)中投證券研報統(tǒng)計，招商蛇口在深圳還有多個潛在的土地儲備，包括于太子灣的郵輪城170萬平方米的建筑面積，以及在深圳處于各個階段的城市更新項目開發(fā)建面逾300萬方等。憑借這些土儲，招商蛇口無疑將成為深圳的“大地主”。

　　大量的土地是房地產(chǎn)企業(yè)維持競爭力的前提，也是資本市場對房企估值的參照物之一。招商蛇口在重組上市之際，便獲得了招商局集團(tuán)大量的土儲。但上市至今，其股價從23.9元跌至9月21日收市價的15.75元，累計跌幅達(dá)34%，市盈率為16.24。

　　針對股價不受資本市場待見的情況，有分析則認(rèn)為，由于吸收的前海土地性質(zhì)為工業(yè)倉儲用地，尚未完成商業(yè)用地的轉(zhuǎn)化，因此，招商蛇口的土地紅利無法得到直接的商業(yè)變現(xiàn)，股價也呈現(xiàn)低迷。

　　現(xiàn)在，隨著合資公司的成立，部分市場人士認(rèn)為，當(dāng)前海土地權(quán)屬落地時，后期的開發(fā)建設(shè)將有望逐漸提速，土地價值也將得到兌現(xiàn)，部分不利因素將有所減弱。因此，招商蛇口自身也并不掩飾其對地塊未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。

　　招商蛇口稱，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)，而這一區(qū)域是集深港合作、“一帶一路”、自貿(mào)試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身，具有獨(dú)特的政策優(yōu)勢和改革開放戰(zhàn)略優(yōu)勢。作為建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體，其將享受前海蛇口所獨(dú)特的政策優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢。

　　其還表示，招商蛇口將從前海蛇口開始，以復(fù)制和升級其“前港-中區(qū)-后城”生態(tài)圈發(fā)展模式為支點(diǎn)，開啟中國自貿(mào)園區(qū)綜合開發(fā)的新局面。

　　此外，對于2.9公里土地的運(yùn)用，孫承銘還曾在股東大會上透露，按照招商蛇口計劃，地塊中的商業(yè)部分既持有也銷售。同時公司在做REITs，之后會將成熟的物業(yè)進(jìn)行一些REITs的安排。