近年來，我市陸續(xù)啟動城區(qū)的老工業(yè)園區(qū)“退二進三”工作，騰出的大量廠房作為辦公用房，打造創(chuàng) 意園區(qū)，當前該項工作仍將持續(xù)。種種跡象顯示，海量的老廠房轉改辦公用房后，辦公物業(yè)供應總量顯著增加，沖擊了商辦物業(yè)市場。業(yè)內人士表示，這些土地存在 利用率低、硬件設施老化等弊端，對高端企業(yè)入駐、人才引進均會造成影響，應對老工業(yè)區(qū)進行徹底改造，而不是當前簡單的功能改變。

       老廠房改造弊端凸顯

       然 而，由老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)同樣存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段較好的創(chuàng)意園區(qū)，當前逐步成為以餐飲、娛樂為主的商業(yè)街區(qū)，規(guī)模稍大的東甌智庫仍 有不少企業(yè)在辦公，并發(fā)揮老廠房優(yōu)勢進行個性化裝修，但因租金上漲，餐飲、娛樂比例也在增加。這些位于城市核心區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，由老廠房改造后地下空間未開 發(fā)，周邊也沒有足夠的拓展空間，土地利用率低，導致停車位嚴重不足，甚至造成交通擁堵。

       一 些位于郊區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，除土地利用率低外，還因租金低造成企業(yè)多數(shù)層次相對較低，依舊保留原有的“低小散”，商務氛圍與商業(yè)配套不足，與東甌智庫等存在鮮 明對比，甚至影響城市形象。此外，部分老廠房硬件老化，辦公條件較差，例如蒲州、梧田、雙嶼等地均有老廠房未設置隔熱層，導致夏天室內炎熱且空調無效。

       “當初在深圳出入高檔寫字樓，回溫州后在郊區(qū)的老廠房上班，說實話落差蠻大的。”從深圳回到溫州的吳先生說道。也有一位離開溫州前往杭州的金先生表示，撇開其 他方面不說，跟原先梧田的老廠房相比，當前在杭州上班的寫字樓“高大上”很多，第一印象就很好。據(jù)了解，當前一些企業(yè)出于節(jié)約成本選擇從寫字樓搬至創(chuàng)意園 區(qū)，但部分員工對這樣的辦公條件頗有微詞，也成為部分企業(yè)招人難、留人難的原因之一。

       徹底改造容易刺激需求

       “寫 字樓冷有實體經(jīng)濟低迷等方面的原因，但創(chuàng)意園區(qū)熱顯然反映出創(chuàng)業(yè)成本、企業(yè)層次等因素。”一位業(yè)內人士表示，由老廠房“退二進三”騰出了海量辦公物業(yè)，導 致供應量超過需求量，使辦公物業(yè)的總量出現(xiàn)過剩，并拉低了市區(qū)整體辦公條件，而高端寫字樓數(shù)量仍較少。而在這些老廠房“退二進三”之前，市區(qū)的寫字樓仍處 于相對緊缺的狀態(tài)，許多寫字樓租金高企。

       據(jù)了解，不少城市的“退二進三”均采取拆除老工業(yè)區(qū)的方式進行。以重慶市江北區(qū)為例，該地原為重要的工業(yè)基地，在工業(yè)廠房外遷后進行整片拆除，建成江北嘴中央商務區(qū)、觀音橋商圈及大片居住區(qū)，大大提升了產(chǎn)業(yè)層次，并成為城市形象區(qū)域。

       “工業(yè)外遷是好事，有利于改善城市環(huán)境、提升城市形象，并推動產(chǎn)業(yè)轉型升級與服務業(yè)發(fā)展，但外遷后不能全部或大部分直接改為辦公用房。創(chuàng)意園區(qū)應作為一種補 充，為創(chuàng)業(yè)初期人員提供成本較低的辦公物業(yè)，但不能喧賓奪主。若整體辦公條件上不去，再大的辦公物業(yè)量、再低的租金也難以吸引高層次企業(yè)入駐溫州，且難以 推動產(chǎn)業(yè)轉型升級。建議在未改造的老廠房中，除少數(shù)條件較好的，大多數(shù)老工業(yè)區(qū)應像城中村改造那樣拆除，置換土地功能，加強產(chǎn)業(yè)引導，合理規(guī)劃，提高土地 利用率，在減少辦公物業(yè)總量的同時增加寫字樓需求，提升溫州辦公條件整體檔次。”這位業(yè)內人士說道。

       工業(yè)外遷加大力度

       今年，市政府發(fā)布《溫州市市區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造三年行動計劃（2016-2018年）》和《溫州市市區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造2016年實施方案》，按照“搬遷一 批、轉型一批、淘汰一批”的要求，結合城市規(guī)劃建設，通過整體搬遷、退二進三、關停淘汰等方式，有力推進市區(qū)限制發(fā)展區(qū)內現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，促進經(jīng) 濟轉型和城市轉型。

       至2018年底，力爭完成限制發(fā)展區(qū)范圍內3000家左右工業(yè)企業(yè)搬遷改造，騰出土地3700畝以上，騰出廠房建筑面積255萬平方米以上；51個工業(yè)區(qū)塊啟動企業(yè)搬遷，19個工業(yè)區(qū)塊完成企業(yè)搬遷，9個工業(yè)區(qū)塊完成改造建設。

       其中，文件要求加強騰空區(qū)塊改建利用，對已搬遷騰空的工業(yè)廠房或工業(yè)區(qū)塊，要依據(jù)法定規(guī)劃，加快推進改建工作。充分利用騰空廠房（區(qū)塊），建設一批眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)服務業(yè)基地，培育發(fā)展總部樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)。

       根據(jù)《限制發(fā)展區(qū)內工業(yè)區(qū)塊搬遷改造基本情況和進度安排表》，51個計劃啟動企業(yè)搬遷的工業(yè)區(qū)塊中，改造方式為“退二進三”（包括“暫定退二進三”、“自主退二進三”）的占三分之一，其總建筑面積達303.33萬平方米，除拆除少量廠房外，其余均將作為商業(yè)、辦公用房。

       低成本沖擊寫字樓市場

       此前，市區(qū)已有多個工業(yè)區(qū)啟動“退二進三”改造，包括原黎明工業(yè)區(qū)及吳橋工業(yè)區(qū)、高新園區(qū)、甌海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等地的部分廠房，形成多個創(chuàng)意園區(qū)。它們由工業(yè)廠 房改造，租金低、費用少、方式靈活，受到部分企業(yè)歡迎。劉先生經(jīng)營的一家網(wǎng)絡公司當前位于新城大道一寫字樓，計劃下月搬遷至上江路附近一創(chuàng)意園區(qū)內，他表 示，新辦公地點由老廠房改造，空間更大，且有政策支持，優(yōu)惠后的租金比寫字樓更便宜。

       顯然，這些創(chuàng)意園區(qū)對市區(qū)的寫字樓造成了較大的沖擊。據(jù)悉，當前市區(qū)多座新建寫字樓由于租金水平較高，且尚未裝修，存在一定的空置率，而新城大道、車站大道 等地的老寫字樓租金僅在每月30元左右/㎡，略低于東甌智庫等由老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)。蒲州、梧田等地的創(chuàng)意園區(qū)則租金更低，與周邊寫字樓拉開一定的價 差，吸引了不少企業(yè)從寫字樓搬往附近的創(chuàng)意園區(qū)。

       這導致當前市區(qū)商辦物業(yè)銷售情況不佳，開發(fā)商對商辦物業(yè)投資意愿不強，至今未建成一座規(guī)模、形象兼具的商務區(qū)，不少開發(fā)商將項目內的商辦物業(yè)改為SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住兩用”類住宅項目進行出售。