9月末，城市土地學(xué)會發(fā)布《2016年中國大陸房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》。該報告顯示，2015年中國大陸房地產(chǎn)市場取得強勁復(fù)蘇。截至2016年6 月份的12個月中，一線至三線城市新建住宅平均價格年均增長8．9％。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資前景排行榜中，一線城市繼續(xù)占據(jù)前四名的位置，上海位居第一。

       政策調(diào)整推動住宅市場回暖

       調(diào)查報告的作者、城市土地學(xué)會中國大陸首席代表李建學(xué)表示，顯然，擴張性的貨幣政策、限購政策和首付比例的調(diào)整推動了住宅市場回暖，但在某些城市如深 圳、南京和蘇州，推動力度可能過大，導(dǎo)致這些地區(qū)房地產(chǎn)過熱。雖然政府采取限制性政策給住宅市場降溫，但政府還會做出什么樣的反應(yīng)，均會對住宅市場產(chǎn)生巨大影響。

       正如2015年的調(diào)查報告預(yù)測的那樣，高鐵的建設(shè)加速了經(jīng)濟中心周邊二、三線城市的復(fù)蘇步伐。隨著高鐵車程 縮短至一小時內(nèi)，昆山和蘇州成為上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來越多地吸引來自附近一線城市的購房者。城市土地學(xué)會調(diào)查顯示，蘇州、無錫和 杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，在開發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。

       寫字樓、零售物業(yè)等表現(xiàn)喜憂參半

       報告顯示，雖然住宅市場強勁復(fù)蘇，但寫字樓、零售物業(yè)及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)喜憂參半。一線城市北京、上海和深圳仍會獲得健康發(fā)展。在高科技、信息技術(shù)與金融 行業(yè)的驅(qū)動下，這些市場對寫字樓的需求依然旺盛。大多數(shù)二線和三線城市，包括成都、重慶、沈陽、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴重供給過剩，部分城市經(jīng)濟增長出 現(xiàn)放緩，加劇了這些城市寫字樓供過于求的狀況。聯(lián)合辦公空間或?qū)⒊蔀闈撛诘脑鲩L領(lǐng)域。越來越多的本土開發(fā)商和投資者將涌入這個細分市場。

       美國最大的聯(lián)合辦公空間運營商WeWork近期已登陸中國，并先入駐上海。李建學(xué)稱，“信息技術(shù)行業(yè)和金融業(yè)的強勁增長、財富的積累以及人口結(jié)構(gòu)的變化，包括開放二胎政策，將會創(chuàng)造更多有益于諸如老年公寓、租賃型公寓和聯(lián)合辦公空間等細分市場的發(fā)展機會。”

       全國一線至三線城市零售物業(yè)受到現(xiàn)有和規(guī)劃中購物中心供應(yīng)過剩的影響，電子商務(wù)日益受到青睞，正從根本上改變購物中心租戶的構(gòu)成及總體空間的需求。商品 零售商在購物中心的空間占比快速下降，從過去的50％以上的比例，最低降至某些購物中心中的15％至20％。物流地產(chǎn)的投資熱度出現(xiàn)下降，有過多資本追逐 有限投資機遇。

       上海仍是投資前景最佳城市

       報告稱，行業(yè)專家把上海、深圳、北京、廣州、蘇州五座城市評為2016年最具投資與開發(fā)前景的城市。

       上海依然是最受青睞的投資城市，被譽為“中國內(nèi)地唯一具有境外投資者流動性的城市”。幾位投資者稱，即使國家經(jīng)濟增速放緩，上海和其他一線城市也會比其他城市發(fā)展得更好。上海住宅單元平均銷售價格在2015年6月至2016年6月期間上漲了33％。

       雖然部分受訪者最偏愛的投資城市名單中沒有深圳，而是傾向于上海和北京，但大部分受訪者認為深圳迅速成長的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動深圳房 地產(chǎn)市場發(fā)展的動力。深圳毫無疑問是中國內(nèi)地2015年最熱門的房地產(chǎn)市場。在截至2016年6月的12個月中，深圳新建住宅價格增長了47％，這在中國 內(nèi)地是最高的漲幅。

       北京是最受機構(gòu)投資者青睞的市場之一，然而，一些行業(yè)專家抱怨“北京的投資機會有限”。一位機構(gòu) 投資者稱，北京可交易資產(chǎn)要少于上海。在北京，國有企業(yè)和信息技術(shù)公司在購置房地產(chǎn)時往往對價格不太敏感，從而留給機構(gòu)投資者的機會更少。受益于信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)發(fā)展需求的高速增長，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金為中國內(nèi)地最高。在住宅市場方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從 2015年6月算起的12個月期間，住宅單元平均售價增長超過22％。

       在一線城市中，廣州近一年來的租金和房價增長 最慢。由于廣州本地市場由資金實力雄厚的本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地投資者和開發(fā)商很難進入本地市場。寫字樓市場疲軟的原因是廣州的跨國公司租戶較少，信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場不景氣的另一個原因是相鄰城市佛山在擴張寫字樓供應(yīng)。佛山被認為是造成廣州新建住宅價格上漲速度相對其他一線城市緩慢的原因。截 至2016年6月，廣州的新建住宅均價增長幅度略低于20％。