當(dāng)社會資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險時\,一些房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域\,尤其是2016年以來\,各類資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。

       據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商園區(qū)中國的不完全統(tǒng)計\,截至目前\,整個2016年至少有34家企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,其中房地產(chǎn)背景企業(yè)數(shù)量最多\,占到23家\,其他12家分別為5家制造業(yè)企業(yè)、4家金融資本企業(yè)和2家商業(yè)背景企業(yè)。

       從2014年底中央提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以來\,國務(wù)院累計發(fā)布多個相關(guān)實施和落實意見\,這一政策意在助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和振興實體經(jīng)濟\,作為產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也被業(yè)內(nèi)普遍看作一個重要的風(fēng)口。

       在當(dāng)前實體經(jīng)濟相對不景氣的背景下\,大量資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,一定程度上也造成產(chǎn)業(yè)主體與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體不匹配\,一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人所言:“實體經(jīng)濟不好\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能好到哪里去?”

       但另一方面\,資本在實體經(jīng)濟下滑階段涌入\,同樣意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一價值洼地將被重新挖掘。

       年內(nèi)至少34家企業(yè)進入

       對于眾多資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域\,張江高科總經(jīng)理葛培健身同感受\,他表示\,2016年以來\,包括弘毅投資、華平資本等眾多企業(yè)資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,甚至一些從來沒有地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗的企業(yè)也開始試水。

       從園區(qū)中國提供2016年轉(zhuǎn)型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)名單中可以看出\,34家新進企業(yè)主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主\,其次為制造業(yè)企業(yè)和金融資本企業(yè)。這些企業(yè)大多為首次從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)\,也有部分企業(yè)在早年已經(jīng)布局\,但今年加速開始啟動。

       家房地產(chǎn)背景新進企業(yè)中\(zhòng),央企和國企背景的企業(yè)占到一半以上\,其中保利、遠(yuǎn)洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產(chǎn)企業(yè);首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投為地方背景的國有企業(yè)。

       另外\,在2016年新進入地產(chǎn)領(lǐng)域的11家民營房地產(chǎn)企業(yè)中\(zhòng),碧桂園、佳兆業(yè)、泰禾、綠城、榮盛發(fā)展等企業(yè)赫然在列\(zhòng),同時進入的還有合生創(chuàng)展、星河集團、保集集團、卓越集團、中天集團等5家地產(chǎn)企業(yè)。

       月份\,首開集團與億達集團達成戰(zhàn)略合作協(xié)議\,以20億元可換股債券與億達集團共同在房地產(chǎn)、商務(wù)園區(qū)等方面等領(lǐng)域進行合作\,挺進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。此外\,首創(chuàng)集團也與中關(guān)村合作共同開發(fā)中關(guān)村集成電路設(shè)計園\,開始發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

       月份\,保利首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目在廣州南沙落地\,該項目占地20萬平方米\,總建筑面積75萬平方米\,主要定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)\,吸引跨境上午、港航服務(wù)、制造研發(fā)和保稅展貿(mào)等四大類別產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

       月份\,碧桂園對外發(fā)布科技小鎮(zhèn)項目\,未來將在廣州惠州、東莞等地建立多個科技小鎮(zhèn)項目\,每個項目投資300億元左右\,未來5年內(nèi)將計劃為此投入1000億元\,這也是碧桂園2015年啟動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以來首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

       幾乎同一時間\,泰禾以12億元收購珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司全部股權(quán)\,進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。早在3月份底\,佳兆業(yè)與深圳市龍崗區(qū)產(chǎn)服集團、國高育成公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議\,三方將共同在深圳龍崗區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

       月初\,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)對外公布了遠(yuǎn)洋·云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園\,該項目位于北京密云\,總占地面積4500畝\,其中一期500畝\,二期1000畝\,三期3000畝\,早在2011年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就以合作方式取得項目開發(fā)權(quán)\,于近期正式啟動運作。

       這些進入地產(chǎn)地產(chǎn)的房企\,諸如保利、中鐵集團、南山控股等國有企業(yè)\,其母公司均有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)\,再加上地方政府多青睞國企\,與碧桂園、佳兆業(yè)這些傳統(tǒng)民營房企相比\,其進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定先天優(yōu)勢。

       除了房地產(chǎn)企業(yè)外\,2016年新進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中\(zhòng),傳統(tǒng)制造業(yè)和金融資本也占據(jù)一定比例\,其中制造業(yè)企業(yè)有三一集團、中集集團、華立集團、正大機電集團和海格集團等5家企業(yè)\,金融資本有弘毅投資、華融集團、華平資本和基匯資本等4家企業(yè)。

       金融資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,一方面與其投資回報有關(guān)\,目前\,相比其它領(lǐng)域\,房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個回報率相對較高的行業(yè)。另一方面\,布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,可以與其主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

       此外\,東百集團、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等商業(yè)背景的企業(yè)也在今年開始發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。菜鳥網(wǎng)絡(luò)主要為阿里巴巴等電商平臺的商家提供物流服務(wù)\,雖然從2013年成立時就開始拿地\,但在今年啟動了多個物流園區(qū)項目。

       為什么進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

       當(dāng)前一二線城市房價快速上漲和政府控制土地供應(yīng)數(shù)量\,引發(fā)土地價格不斷上漲;三四線城市依舊在去庫存道路上苦苦掙扎\,房地產(chǎn)企業(yè)進入新一輪洗牌。

       在業(yè)內(nèi)人看來\,傳統(tǒng)開發(fā)商大舉進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,與當(dāng)前商住領(lǐng)域不斷上漲的土地價格有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示\,截止2016年9月初\,全國成交總價超過20億元地塊達154宗\,超過2015年全年151宗\,其中總價超過百億的達5宗。

       越來越高的土地價格\,再加上政府要求越來越高\,如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目\,或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項目\,使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。

       對一些資金實力稍遜的房企尤其是區(qū)域性房企而言\,由于無力爭搶地王\,正面臨著出局的威脅\,而獲取相對廉價的土地或者轉(zhuǎn)型成為唯一重生的機會。不僅中小房企紛紛醞釀轉(zhuǎn)型\,甚至連萬達、碧桂園一線房企也開始轉(zhuǎn)型之路。“打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城融合旗號來獲取土地通行證更容易些。”一位不愿具名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士說。

       對于工業(yè)、物流倉儲用地是否可以銷售\,各地政府政策并不統(tǒng)一\,比如北京原則上不允許分割出售\,通常需要市長辦公會議特批后才能分割銷售\,而河北等地則可以分割出售并辦理獨立產(chǎn)權(quán)證。

       據(jù)東湖高新總經(jīng)理楊濤介紹\,通常情況下\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回報周期至少需要5到8年甚至更長時間\,對于開發(fā)商而言\,不僅在開發(fā)過程中需要投入大量資金\,建成運營過程中\(zhòng),仍需要不斷投入資金\,這種投入大、回報周期長模式多數(shù)企業(yè)難以承受。

       為了解決這一難題\,一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以降低自持比例、增加銷售比例來回籠資金\,如聯(lián)東集團、總部基地、華南城等企業(yè);也有一些企業(yè)通過與政府談判獲得一定可供銷售的住宅用地\,如華夏幸福。這兩種模式是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較為通行的做法。

       正是基于這一現(xiàn)狀\,一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)獲取土地相對容易且低價較為便宜的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,這類似于前些年大量房企扎堆旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)初衷較為一致。

       以遠(yuǎn)洋云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園為例\,據(jù)報道\,遠(yuǎn)洋集團寫字樓事業(yè)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉宮表示:“目前來看\,出售應(yīng)該占到70%\,遠(yuǎn)洋持有出租的大多數(shù)涉及的是公共服務(wù)。”

       如果說房地產(chǎn)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和便于獲取土地\,那么制造業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原因更為復(fù)雜。上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士表示\,主營業(yè)務(wù)利潤萎縮是制造業(yè)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。

       以進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三一重工和中集集團為例\,兩家企業(yè)2016年上半年營業(yè)收入和凈利潤同比均大幅度下滑。

       上半年三一重工營業(yè)收入為112億元\,同比下滑18.46%\,凈利潤為1.38億元\,同比下滑48.6%\,扣除非經(jīng)營性易損后\,其凈利潤則虧損9479萬元\,同比下降148.58%。同期\,中集集團凈利潤虧損3.78億元\,同比下降124.9%。

       此外\,制造企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以與自身產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)\,促進創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時\,還有一個重要原因是制造業(yè)企業(yè)前期積累了大量工業(yè)用地\,通過開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以提升土地價值和更新。

       制造業(yè)這種需求\,形成了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進行聯(lián)營的趨勢\,包括首開聯(lián)手億達集團、中集集團聯(lián)手碧桂園、泰禾與深圳龍崗區(qū)合作等\,也有一些制造業(yè)企業(yè)利用旗下房地產(chǎn)企業(yè)消化存量工業(yè)用地\,如中鐵集團。

       而金融資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是一種投資需要\,在目前經(jīng)濟形勢下\,房地產(chǎn)成為金融資本避險的一個重要載體\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是其中一個領(lǐng)域。不過\,也有部分金融資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種業(yè)務(wù)布局\,以便與主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

       同為聯(lián)想控股旗下的企業(yè)\,雖然盈科置地被出售給融創(chuàng)中國\,但弘毅投資通過各種途徑投資房地產(chǎn)的動作并未減緩\,包括直接在深圳前海拿地建設(shè)全球私募股權(quán)投資中心項目\,這一項目也是弘毅投資進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志動作。

       風(fēng)口與風(fēng)險

       早期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要由政府方面投資、開發(fā)和運營\,但是由于政府職能、經(jīng)驗和融資短板等方面的原因\,一些地方政府把這部分職能剝離形成專業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)\,隨后\,逐漸有社會資本開始參與政府園區(qū)項目開發(fā)\,并催生出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)。

       但截至目前\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不盡如人意。在9月22日中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強發(fā)布會上\,在問到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大痛點是什么的時候\,星河集團總裁姚慧瓊表示\,進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是最大的痛點\,從上世紀(jì)80年代誕生工業(yè)地產(chǎn)至今\,能夠進入前列的企業(yè)屈指可數(shù)。

       隨著越來越多企業(yè)和資本涌入這一行業(yè)\,尤其是2016年以來\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍海正在逐漸向紅海轉(zhuǎn)變\,與所有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等概念型主題地產(chǎn)一樣\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身也面臨著重重困境\,更多的是看起來很美、吃起來苦澀。

       產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商缺乏清晰的商業(yè)模式和財務(wù)模型。百富東方董事長戴宏亮認(rèn)為\,產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)\,地產(chǎn)就是地產(chǎn)\,人才模式是不兼容的\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)\,地產(chǎn)只是形式\,但截至目前\,業(yè)內(nèi)并沒有找到一個很好的結(jié)合模式。

       一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目自持還是銷售\,業(yè)界也有不同看法\,自持好處是能夠完全掌握一個項目主動權(quán)\,弊端是資金鏈會面臨著嚴(yán)重的考驗;銷售的話可以快速回籠資金\,但有可能在產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)形成和后續(xù)升級改造過程中存在難題。

       中集產(chǎn)業(yè)新城副總經(jīng)理魏俊即表示\,從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)邏輯而言\,應(yīng)該做持有型\,一旦銷售出去了\,很難做好\,但由于受制于現(xiàn)金流難題\,“不得不去銷售\,跟政府談?wù)運,變相的使用權(quán)銷售(銷售使用權(quán))”

       億達科技城總經(jīng)理于大海認(rèn)為\,以地產(chǎn)思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行不通\,歸結(jié)起來就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式、財務(wù)模型和產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)鏈之間存在不匹配關(guān)系\,“我們怎么樣能夠從操盤一個項目的角度把故事講完\,完整地畫一個資金鏈。”

       在他看來\,億達旗下大連軟件園之所以能夠做到年產(chǎn)值1576億元規(guī)模\,占到大連市20%的gdp\,與億達自持物業(yè)有關(guān)\,“我們做任何園區(qū)一開始都是一個先集聚、后升級的過程\,所以在升級換代的基礎(chǔ)上就需要對物業(yè)有完全的主動權(quán)和話語權(quán)。

       不過\,目前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盈利模式仍通過銷售物業(yè)和配套住宅來實現(xiàn)\,但也有一些企業(yè)進行其它方面的嘗試\,據(jù)葛培健透露\,張江高科已經(jīng)在嘗試對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進行投資來獲得回報\,目前投資營收占比達到43%。

       平安不動產(chǎn)物流園區(qū)也以自持為主\,這很大程度上得益于平安集團資深強大的資金實力\,據(jù)平安不動產(chǎn)工業(yè)物流部總經(jīng)理陳培彬透露\,平安不動產(chǎn)物流園區(qū)項目利部分來自平安集團的險資\,資金利用期限長達35年\,“所以我們有足夠時間去消化前期擴展帶來的后遺癥。”平安不動產(chǎn)旗下物流園區(qū)項目已經(jīng)從3月底20個擴張到目前的49個項目。

       另外\,作為擁有濃厚地產(chǎn)基因的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言\,產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營人才缺乏也是一個普遍短板\,尤其近兩年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的背景下\,專業(yè)人才在各家企業(yè)之間流動極為頻繁\,也引發(fā)這一領(lǐng)域管理人才薪資高漲。

       以原華夏幸福CHO鄭云端為例\,其2015年7月從華夏幸福辭職短暫加入360公司\,最近又進入萬科以副總裁待遇協(xié)助孫嘉分管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,據(jù)悉\,其在華夏幸福時的年薪即達到2000萬元\,這已經(jīng)超出王石和郁亮薪資總和。

       雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域這盤大餐并不好吃\,但后來者還在陸續(xù)進入\,或許正如上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士所言:與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)水更深\,如果不摸清這里面的水\,一趟進來就淹死。