房地產(chǎn)市場發(fā)展到下半場\,重心從銷售轉(zhuǎn)移到運(yùn)營和服務(wù)上的理念\,或許有更廣泛的意義。在當(dāng)前部分城市房價(jià)飛漲的背景下\,劉愛明認(rèn)為“住宅性能的提高\(yùn),無非是增加少許成本\,房價(jià)漲的時(shí)候最適合解決質(zhì)量、環(huán)保等問題\,但少有人去推動\,我們其實(shí)錯(cuò)過了很多時(shí)機(jī)。”

       “未來的中國將永遠(yuǎn)是制造業(yè)大國。”

       在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)\,劉愛明首先拋出了這一判斷。這或許解釋了為什么在離開從事了20多年的住宅地產(chǎn)行業(yè)之后\,他選擇的創(chuàng)業(yè)方向是“為轉(zhuǎn)型中的制造業(yè)大叔們服務(wù)”。

       他創(chuàng)辦的中城新產(chǎn)業(yè)\,依托于地產(chǎn)\,搭上的是傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的快車。放到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來看\,一個(gè)顯著的不同在于\,“地還不知道在哪兒的時(shí)候\,先把產(chǎn)業(yè)的事情談清楚”。

       此前\,劉愛明曾分別就任中海地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理、萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、協(xié)信地產(chǎn)CEO。盡管創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目看似并未遠(yuǎn)離地產(chǎn)老本行\(zhòng),本質(zhì)上卻已經(jīng)“跨界”。從住宅的“周轉(zhuǎn)”、“去化”等概念跳出來后\,此時(shí)的他更多在與制造業(yè)企業(yè)主、技術(shù)專家們打交道。

       劉愛明解釋\,產(chǎn)業(yè)才是目標(biāo)\,地產(chǎn)只是結(jié)果。具體而言\,他把中城新產(chǎn)業(yè)的理念概括為:先產(chǎn)業(yè)\,后地產(chǎn);強(qiáng)持有\(zhòng),弱銷售;去招商\,強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈。

       如果將他的邏輯推廣到更廣義的地產(chǎn)范疇\,劉愛明認(rèn)為\,無論是做住宅、商業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,重點(diǎn)應(yīng)該放在“住宅”、“商業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)”\,而非“地產(chǎn)”。但在中國\,還遠(yuǎn)未形成這樣的氛圍。

       “比如住宅\,這個(gè)行業(yè)發(fā)展了這么多年\,有多少人真正在談住宅的質(zhì)量?”

這也是劉愛明希望以“創(chuàng)新”的方式來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的其中一個(gè)初衷——既踐行一種商業(yè)邏輯\,也試圖推廣新的地產(chǎn)理念。

       服務(wù)“大叔創(chuàng)業(yè)”

       相對于頗為流行的“90后創(chuàng)業(yè)”\,劉愛明造了個(gè)“大叔創(chuàng)業(yè)”概念。

       如果說雨后春筍般涌現(xiàn)的眾創(chuàng)空間瞄準(zhǔn)的是為90后新生代創(chuàng)業(yè)者們提供辦公場地和服務(wù)\,中城新產(chǎn)業(yè)的客戶群體畫像則是“大叔”\,其官方提法是:踐行產(chǎn)業(yè)升級\,服務(wù)中國制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

       劉愛明說\,“中國的制造企業(yè)多如牛毛\,但傳統(tǒng)制造業(yè)大多在面臨困境\,這個(gè)時(shí)候談我們要做的事情\,很多人覺得難上加難\,但我覺得這恰恰就是時(shí)機(jī)。我也呼吁大家多關(guān)注大叔創(chuàng)業(yè)。”

       中城新產(chǎn)業(yè)的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是:在人口紅利消失和新技術(shù)沖擊的背景下\,如何給客戶更好地創(chuàng)造價(jià)值\,讓很多人感嘆“不太好做了”的實(shí)業(yè)\,變得相對容易。

       圍繞這一命題\,首要瞄準(zhǔn)的突破點(diǎn)是提供技術(shù)解決方案。劉愛明解釋\,社會中存在大量的技術(shù)需求\,這也是制造企業(yè)轉(zhuǎn)型升級所需的第一步。德國談工業(yè)4.0\,但中國有些企業(yè)可能還停留在2.0都不到的階段。他們要做的事情之一\,就是構(gòu)筑一個(gè)服務(wù)體系\,讓技術(shù)商業(yè)化\,甚至拯救某個(gè)特定的、瀕臨絕境的企業(yè)。

       創(chuàng)辦一年多時(shí)間\,中城新產(chǎn)業(yè)已落地了服務(wù)制造企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的公共平臺——中城·comp@@ss(指南針)品牌\,聯(lián)合中科院打造了中科龍崗技術(shù)轉(zhuǎn)移中心\,在深圳灣創(chuàng)辦了“北斗+”眾創(chuàng)空間\,并成立了國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心。

       正因?yàn)榇薥,相比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)\,劉愛明更偏向于把他們定位為“服務(wù)機(jī)構(gòu)”。如果套用互聯(lián)網(wǎng)的概念\,就是構(gòu)建“社群”或“圈子”\,集聚產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上的各方\,形成一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)\,使供需雙方更便捷地對接\,解決企業(yè)技術(shù)、資本、市場等方面的問題。

       當(dāng)前\,中城新產(chǎn)業(yè)聚焦的方向主要包括醫(yī)療器械、機(jī)器人(23.540\, -0.05\, -0.21%)、北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)\,下一步則計(jì)劃進(jìn)入物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

       劉愛明表示\,“傳統(tǒng)的招商方式\,幾乎解決不了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的真正問題。我們談的是產(chǎn)業(yè)鏈概念\,一旦圍繞著產(chǎn)業(yè)鏈的圈子形成\,企業(yè)來這里生意更好做了\,這就是抓住了客戶的‘痛點(diǎn)’\,園區(qū)自然就滿了。”

       與“產(chǎn)業(yè)”方面的動作相比\,“地產(chǎn)”的步伐算不上太快。到目前為止\,中城新產(chǎn)業(yè)洽談或啟動的重資產(chǎn)項(xiàng)目\,深圳有5個(gè)\,北京、上海各1個(gè)\,面積約在5萬到10萬平方米之間。但要想看到成形的園區(qū)\,至少要在兩三年之后。

       據(jù)劉愛明透露\,也可能會通過租賃園區(qū)的形式\,盡快讓他們的理念落地呈現(xiàn)出來。“現(xiàn)在正在尋找這樣的項(xiàng)目”。

       地產(chǎn)的本質(zhì)

       談及中城新產(chǎn)業(yè)的盈利模式\,劉愛明用了“強(qiáng)持有\(zhòng),弱銷售”來總結(jié)。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者\(yùn),未來將持有至少2/3以上的項(xiàng)目。

       據(jù)他介紹\,當(dāng)前給客戶提供服務(wù)是以免費(fèi)的方式\,真正的盈利點(diǎn)來自于物業(yè)租賃以及未來的評估增值。劉愛明用騰 訊微信的盈利模式作為類比\,結(jié)合他反復(fù)提及的社群、痛點(diǎn)等概念\,不難看出他的互聯(lián)網(wǎng)思維。

       若回到地產(chǎn)范疇\,劉愛明特意提及他所推崇的做商業(yè)地產(chǎn)的華潤和恒隆。他解釋\,商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)是放在“地產(chǎn)”\,還是“商業(yè)”\,對應(yīng)的是全然不同的做法。前者往往意味著要考慮能不能多出售;后者則更多圍繞客戶\,扮演價(jià)值創(chuàng)造者的角色。

       “我一直希望我們可以成為產(chǎn)業(yè)界的華潤萬象城、恒隆\,真正關(guān)注的是‘產(chǎn)業(yè)’\,地產(chǎn)只是結(jié)果。”

       在一份2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)物業(yè)價(jià)值Top50排行榜中\(zhòng),華潤和恒隆分別位列第二、第三。

       事實(shí)上\,在劉愛明所認(rèn)同的商業(yè)邏輯背后\,蘊(yùn)含的是他關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的思考——不論是做住宅、商業(yè)\,或是產(chǎn)業(yè)\,最終的落點(diǎn)都不應(yīng)是地產(chǎn)\,而是回歸到為客戶、住戶創(chuàng)造價(jià)值。

       房地產(chǎn)市場發(fā)展到下半場\,這種重心從銷售轉(zhuǎn)移到運(yùn)營和服務(wù)上的理念\,或許有著更廣泛的意義。

       尤其作為在住宅地產(chǎn)行業(yè)深耕20余年的資深人士\,劉愛明稱\,“我們大談周轉(zhuǎn)\,大談拿了地后多少個(gè)月要賣樓\,這是金融的東西\,但很少從居住角度去談它的本質(zhì)。住宅應(yīng)該有非常多的內(nèi)涵\,但這個(gè)行業(yè)很遺憾\,發(fā)展這么多年\,在這些方面少有建樹。”

       這種遺憾不僅來自開發(fā)商\,更來自整個(gè)社會的觀念認(rèn)知。而在當(dāng)前部分城市房價(jià)飛漲的背景下\,劉愛明認(rèn)為恰是改變的良好契機(jī)\,“住宅性能的提高\(yùn),無非是增加少許成本\,房價(jià)漲的時(shí)候最適合解決質(zhì)量、環(huán)保等問題\,但少有人去推動\,我們其實(shí)錯(cuò)過了很多時(shí)機(jī)。”

       在被問及為何創(chuàng)業(yè)方向不是住宅時(shí)\,劉愛明稱\,并非住宅完全沒機(jī)會\,但總歸要面臨比較激烈的競爭。

       相比之下\,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被他稱作是“窄門”\,走的人相對少\,實(shí)際上卻是一條大有可為的正道。“我希望未來在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上\,更多人談的是產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在我們只是剛剛切入\,還覺得做得很淺\,但目標(biāo)方向很明確。”