11月1日，四川省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》文件，其實(shí)施意見中共計(jì)提出5項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”尤為引人關(guān)注。

      11月3日，房觀察智庫(kù)專家就“省政府鼓勵(lì)租房市場(chǎng)可“商改住”——商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的救命稻草?”進(jìn)行了一場(chǎng)在線的深度討論。智庫(kù)專家表示，“‘商改住’確實(shí)只能解決部分庫(kù)存產(chǎn)品問(wèn)題，主要在公寓類有改造空間的項(xiàng)目上體現(xiàn)。要等“商改住”、商業(yè)轉(zhuǎn)型、去庫(kù)存以后，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)有更大的發(fā)展。”

      吳麗娟：亞威投資有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都目前的優(yōu)質(zhì)商業(yè)庫(kù)存量超過(guò)400萬(wàn)平米，這是今年上半年的數(shù)據(jù)，其中包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店類。關(guān)于規(guī)模的討論數(shù)據(jù)并不統(tǒng)一，從政策上來(lái)看，哪些商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)改，怎么改?我個(gè)人認(rèn)為比規(guī)模本身更重要。

      肖伊凡：關(guān)于已建成的寫字間、商業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)修改。寫字間有辦法，但是裙樓商業(yè)的體量大，建筑修改問(wèn)題比較大。寫字間我認(rèn)為是有可行性的，主要是軟件上，寫字間的公攤、中央空調(diào)、物管的費(fèi)用，需要看項(xiàng)目具體的情況。但是甲級(jí)配置的寫字間的物管硬性費(fèi)用比較夸張。

      毛國(guó)英：這個(gè)政策對(duì)于公寓的影響比較大。主要是水、電、氣按住宅收，所以公寓出租比較好，好出租加總價(jià)低，就是一個(gè)去庫(kù)存的契機(jī)。但對(duì)寫字樓來(lái)說(shuō)，甲級(jí)寫字樓的物管費(fèi)用下降空間不大，要保證品質(zhì)。公寓不需要改的，只是費(fèi)用降低了，也好出租了，在政策之前，按商業(yè)收取的電費(fèi)之類會(huì)對(duì)出租造成直接影響。行業(yè)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“商改住”政策對(duì)爛尾寫字樓是個(gè)機(jī)會(huì)。

      比如最基本的外來(lái)人員問(wèn)題，甲級(jí)寫字樓能夠保證外來(lái)人員無(wú)法進(jìn)入，普通寫字樓就很亂。甲級(jí)寫字樓的物業(yè)服務(wù)是物有所值，其實(shí)是不存在夸張的，不存在“商改住”的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為四十年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。我們的理解就是租客成本降低，出租變得更容易，有出租市場(chǎng)就有銷售市場(chǎng)，從而達(dá)到公寓產(chǎn)品去庫(kù)存目的。

      董林：這個(gè)政策應(yīng)該只是對(duì)公寓項(xiàng)目有利，寫字間改造的機(jī)會(huì)不大。實(shí)際情況看應(yīng)該對(duì)辦公樓反而不利。

      吳麗娟：今年年初我有一個(gè)分享，是關(guān)于創(chuàng)客空間如何成為寫字樓去庫(kù)存的方式的。這個(gè)政策也可以反映，公寓其實(shí)主要的需求還是居住。原來(lái)的規(guī)劃是有問(wèn)題的，商業(yè)51%的比例，強(qiáng)制性的出來(lái)了很多公寓。而公寓本身作為辦公使用也不好，LOFT又被限制4.9米，也是很雞肋的。

      肖伊凡：寫字樓有一定的機(jī)會(huì)，公寓的租賃市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，有一個(gè)真實(shí)的回報(bào)率也是不錯(cuò)的看點(diǎn)(主要是天府新區(qū)比較好租)，如果是住宅產(chǎn)權(quán)它的變現(xiàn)性要好不少。綜合體，主要是綜合體的裙樓部分，才是真正的難度。這些裙樓在建筑上很難變成住宅進(jìn)行使用。

      40年產(chǎn)權(quán)公寓“商改住”可看作第一步實(shí)驗(yàn)

      吳麗娟：對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)公寓可以使用民用水電氣可以看作“商改住”的第一步實(shí)驗(yàn)。從趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)，“商改住”是一個(gè)去庫(kù)存的方式，但也不是所有都適用。政策應(yīng)該還有一個(gè)反映周期吧?

      莊川寧：底商、集中式商業(yè)新政策無(wú)法改善。在商業(yè)部分，小投資者很謹(jǐn)慎，底商、寫字樓基本很少投了。

      吳麗娟：我也覺(jué)得目前商業(yè)市場(chǎng)上的壓力很大。規(guī)劃上大商鋪太多，小投資人基本都退出商鋪投資市場(chǎng)了。招商和后期經(jīng)營(yíng)都有問(wèn)題。如果酒店可以去化兩層以上的商業(yè)空間，原來(lái)酒店的塔樓正好改為居住，也是一種思路。

      只是“商改住”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比較看好長(zhǎng)租型公寓市場(chǎng)?，F(xiàn)在解決的是歷史遺留問(wèn)題，肯定會(huì)增加成本。真正應(yīng)該回歸到市場(chǎng)決定產(chǎn)品供應(yīng)，而不是規(guī)劃一刀切。

      董林：優(yōu)客逸家的集中公寓是運(yùn)營(yíng)智能樓宇管理系統(tǒng)的輸出模式。爛尾樓改公寓的概率也不會(huì)大。

      朱偉：如果國(guó)土部門變更了土地性質(zhì)，那就會(huì)把40年產(chǎn)權(quán)變更為70年。目前商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題是招商營(yíng)運(yùn)，改為住宅以后沒(méi)有招商營(yíng)運(yùn)的問(wèn)題了。不過(guò)住宅的水電氣費(fèi)不一樣，這次“商改住”會(huì)把這個(gè)成本降下來(lái)。40年產(chǎn)權(quán)跟70年產(chǎn)權(quán)還是不一樣，到期又會(huì)續(xù)費(fèi)，使用成本會(huì)增加。

      胡曉君：“商改住”的住宅產(chǎn)品和傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品不能做一樣的。40年產(chǎn)權(quán)的住宅和公寓沒(méi)太大區(qū)別，商業(yè)的根本是市場(chǎng)消費(fèi)需求。

      政策能否帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮 市場(chǎng)還需要一個(gè)反應(yīng)周期

      吳麗娟：大家預(yù)計(jì)一下，這一輪政策會(huì)否給成都的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一輪投資熱潮呢?

      肖伊凡：不太會(huì)，這樣的修改是個(gè)性化的修改，每個(gè)商業(yè)都不同。裙樓是我最擔(dān)心的。關(guān)于那種還沒(méi)有開發(fā)的商業(yè)用地，也比較好解決。但是原有的土地指標(biāo)不變，會(huì)讓人頭痛。變成住宅了，公寓所享受的政策是否也與住宅相同，主要是戶籍方面的。

      朱偉：要等“商改住”，商業(yè)轉(zhuǎn)型，去庫(kù)存以后，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)有更大的發(fā)展。這也是變相供給側(cè)改革的一個(gè)嘗試。

      吳麗娟：?jiǎn)栴}確實(shí)存在，解決方案也會(huì)帶來(lái)很多創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存的確是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“痛”，那么除了政策方面的支持外，還有哪些思路是可以考慮和創(chuàng)新的?

      朱偉：現(xiàn)在住宅還是供不應(yīng)求，成都人口還在繼續(xù)增長(zhǎng)，最近拍賣的幾塊土地，住宅用地都是高溢價(jià)率。目前大文件有了，相關(guān)部門還沒(méi)有相應(yīng)的文件。只有陸續(xù)辦成一些“商改住”的案例才好辦。

      莊川寧：我朋友的一個(gè)項(xiàng)目，在申請(qǐng)土地性質(zhì)改規(guī)時(shí)不太支持。衣戀優(yōu)客城市廣場(chǎng)對(duì)原項(xiàng)目重新定位規(guī)劃、形象包裝、企劃推廣、內(nèi)裝設(shè)計(jì)、以及通過(guò)整合外部資源，改善了原有資產(chǎn)的價(jià)值，值得學(xué)習(xí)。衣戀庫(kù)存量大轉(zhuǎn)換模式提升現(xiàn)金流，這是乙方在求變。

      肖伊凡：成都的商業(yè)有不少地段還是不錯(cuò)的，有良好的學(xué)區(qū)、醫(yī)療配套，如果政策上有一定的優(yōu)勢(shì)也很關(guān)鍵。普通裙樓是可以改的。但是大型綜合體很惱火，基本是封閉的。

      吳麗娟：“商改住”確實(shí)只能解決部分庫(kù)存產(chǎn)品問(wèn)題，主要在公寓類有改造空間的項(xiàng)目上體現(xiàn)。同時(shí)，物業(yè)、政策、配套，市場(chǎng)是否支持還需要綜合考慮。

      胡曉君：市場(chǎng)還是需要街區(qū)式商業(yè)的，不同于封閉式的購(gòu)物中心以及傳統(tǒng)的裙樓底商。街區(qū)式商業(yè)可以打造主題性質(zhì)的商業(yè)。供應(yīng)量大了，市場(chǎng)只有那么大的需求。成都華聯(lián)是衣戀集團(tuán)打造的奧特萊斯，價(jià)格低于電商。我認(rèn)為不是所有項(xiàng)目都能這樣改造的。商業(yè)綜合體賴以生存的是：品牌方、顧客群體。

      朱偉：低密度的商業(yè)難改，樓面地價(jià)高，加上建筑成本和改造成本，可能賣價(jià)低于成本，而且改造后的管線配套設(shè)施也沒(méi)有原有住宅配套穩(wěn)定安全，比如漏水、地下管網(wǎng)、電梯、通風(fēng)、采光。有些大型商業(yè)，中間部分不臨窗，里面通風(fēng)采光都不好，居住環(huán)境很差，舒適度差，寫字樓“商改住”可能會(huì)好一些。不管怎么改，目前成都的市場(chǎng)并不能支持成都過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)，肯定有些會(huì)被淘汰或轉(zhuǎn)型。