视频在线二区,色婷婷色,一道本在线免费视频,六月丁香中文字幕,国产午夜精品免费一二区,日日爱影视,综合国产在线

總站首頁(yè)| 最新招商引資| 最新招商項(xiàng)目| 找項(xiàng)目投資| 招拍信息| 招商排行榜| 發(fā)布會(huì)| 稿件發(fā)布 移動(dòng)端
微信
您好! 請(qǐng)登錄 馬上注冊(cè)
網(wǎng)站服務(wù)熱線

網(wǎng)站服務(wù)熱線

地緯招商網(wǎng) > 全國(guó)新聞資訊 > 熱點(diǎn)資訊

“商改住”政策對(duì)爛尾寫字樓是個(gè)機(jī)會(huì)

作者:小編        2016-11-13 13:19:55

      11月1日,四川省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》文件,其實(shí)施意見中共計(jì)提出5項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù),其中“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”尤為引人關(guān)注。

 

      11月3日,房觀察智庫(kù)專家就“省政府鼓勵(lì)租房市場(chǎng)可“商改住”——商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的救命稻草?”進(jìn)行了一場(chǎng)在線的深度討論。智庫(kù)專家表示,“‘商改住’確實(shí)只能解決部分庫(kù)存產(chǎn)品問(wèn)題,主要在公寓類有改造空間的項(xiàng)目上體現(xiàn)。要等“商改住”、商業(yè)轉(zhuǎn)型、去庫(kù)存以后,未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)有更大的發(fā)展。”

 

      吳麗娟:亞威投資有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),成都目前的優(yōu)質(zhì)商業(yè)庫(kù)存量超過(guò)400萬(wàn)平米,這是今年上半年的數(shù)據(jù),其中包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店類。關(guān)于規(guī)模的討論數(shù)據(jù)并不統(tǒng)一,從政策上來(lái)看,哪些商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)改,怎么改?我個(gè)人認(rèn)為比規(guī)模本身更重要。

 

      肖伊凡:關(guān)于已建成的寫字間、商業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)修改。寫字間有辦法,但是裙樓商業(yè)的體量大,建筑修改問(wèn)題比較大。寫字間我認(rèn)為是有可行性的,主要是軟件上,寫字間的公攤、中央空調(diào)、物管的費(fèi)用,需要看項(xiàng)目具體的情況。但是甲級(jí)配置的寫字間的物管硬性費(fèi)用比較夸張。

 

      毛國(guó)英:這個(gè)政策對(duì)于公寓的影響比較大。主要是水、電、氣按住宅收,所以公寓出租比較好,好出租加總價(jià)低,就是一個(gè)去庫(kù)存的契機(jī)。但對(duì)寫字樓來(lái)說(shuō),甲級(jí)寫字樓的物管費(fèi)用下降空間不大,要保證品質(zhì)。公寓不需要改的,只是費(fèi)用降低了,也好出租了,在政策之前,按商業(yè)收取的電費(fèi)之類會(huì)對(duì)出租造成直接影響。行業(yè)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),“商改住”政策對(duì)爛尾寫字樓是個(gè)機(jī)會(huì)。

 

      比如最基本的外來(lái)人員問(wèn)題,甲級(jí)寫字樓能夠保證外來(lái)人員無(wú)法進(jìn)入,普通寫字樓就很亂。甲級(jí)寫字樓的物業(yè)服務(wù)是物有所值,其實(shí)是不存在夸張的,不存在“商改住”的問(wèn)題,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為四十年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。我們的理解就是租客成本降低,出租變得更容易,有出租市場(chǎng)就有銷售市場(chǎng),從而達(dá)到公寓產(chǎn)品去庫(kù)存目的。

 

      董林:這個(gè)政策應(yīng)該只是對(duì)公寓項(xiàng)目有利,寫字間改造的機(jī)會(huì)不大。實(shí)際情況看應(yīng)該對(duì)辦公樓反而不利。

 

      吳麗娟:今年年初我有一個(gè)分享,是關(guān)于創(chuàng)客空間如何成為寫字樓去庫(kù)存的方式的。這個(gè)政策也可以反映,公寓其實(shí)主要的需求還是居住。原來(lái)的規(guī)劃是有問(wèn)題的,商業(yè)51%的比例,強(qiáng)制性的出來(lái)了很多公寓。而公寓本身作為辦公使用也不好,LOFT又被限制4.9米,也是很雞肋的。

 

      肖伊凡:寫字樓有一定的機(jī)會(huì),公寓的租賃市場(chǎng)還是不錯(cuò)的,有一個(gè)真實(shí)的回報(bào)率也是不錯(cuò)的看點(diǎn)(主要是天府新區(qū)比較好租),如果是住宅產(chǎn)權(quán)它的變現(xiàn)性要好不少。綜合體,主要是綜合體的裙樓部分,才是真正的難度。這些裙樓在建筑上很難變成住宅進(jìn)行使用。

 

      40年產(chǎn)權(quán)公寓“商改住”可看作第一步實(shí)驗(yàn)

 

      吳麗娟:對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)公寓可以使用民用水電氣可以看作“商改住”的第一步實(shí)驗(yàn)。從趨勢(shì)上來(lái)說(shuō),“商改住”是一個(gè)去庫(kù)存的方式,但也不是所有都適用。政策應(yīng)該還有一個(gè)反映周期吧?

 

      莊川寧:底商、集中式商業(yè)新政策無(wú)法改善。在商業(yè)部分,小投資者很謹(jǐn)慎,底商、寫字樓基本很少投了。

 

      吳麗娟:我也覺(jué)得目前商業(yè)市場(chǎng)上的壓力很大。規(guī)劃上大商鋪太多,小投資人基本都退出商鋪投資市場(chǎng)了。招商和后期經(jīng)營(yíng)都有問(wèn)題。如果酒店可以去化兩層以上的商業(yè)空間,原來(lái)酒店的塔樓正好改為居住,也是一種思路。

 

      只是“商改住”之后,消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比較看好長(zhǎng)租型公寓市場(chǎng)?,F(xiàn)在解決的是歷史遺留問(wèn)題,肯定會(huì)增加成本。真正應(yīng)該回歸到市場(chǎng)決定產(chǎn)品供應(yīng),而不是規(guī)劃一刀切。

 

      董林:優(yōu)客逸家的集中公寓是運(yùn)營(yíng)智能樓宇管理系統(tǒng)的輸出模式。爛尾樓改公寓的概率也不會(huì)大。

 

      朱偉:如果國(guó)土部門變更了土地性質(zhì),那就會(huì)把40年產(chǎn)權(quán)變更為70年。目前商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題是招商營(yíng)運(yùn),改為住宅以后沒(méi)有招商營(yíng)運(yùn)的問(wèn)題了。不過(guò)住宅的水電氣費(fèi)不一樣,這次“商改住”會(huì)把這個(gè)成本降下來(lái)。40年產(chǎn)權(quán)跟70年產(chǎn)權(quán)還是不一樣,到期又會(huì)續(xù)費(fèi),使用成本會(huì)增加。

 

      胡曉君:“商改住”的住宅產(chǎn)品和傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品不能做一樣的。40年產(chǎn)權(quán)的住宅和公寓沒(méi)太大區(qū)別,商業(yè)的根本是市場(chǎng)消費(fèi)需求。

 

      政策能否帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮 市場(chǎng)還需要一個(gè)反應(yīng)周期

 

      吳麗娟:大家預(yù)計(jì)一下,這一輪政策會(huì)否給成都的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一輪投資熱潮呢?

 

      肖伊凡:不太會(huì),這樣的修改是個(gè)性化的修改,每個(gè)商業(yè)都不同。裙樓是我最擔(dān)心的。關(guān)于那種還沒(méi)有開發(fā)的商業(yè)用地,也比較好解決。但是原有的土地指標(biāo)不變,會(huì)讓人頭痛。變成住宅了,公寓所享受的政策是否也與住宅相同,主要是戶籍方面的。

 

      朱偉:要等“商改住”,商業(yè)轉(zhuǎn)型,去庫(kù)存以后,未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)有更大的發(fā)展。這也是變相供給側(cè)改革的一個(gè)嘗試。

 

      吳麗娟:?jiǎn)栴}確實(shí)存在,解決方案也會(huì)帶來(lái)很多創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存的確是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“痛”,那么除了政策方面的支持外,還有哪些思路是可以考慮和創(chuàng)新的?

 

      朱偉:現(xiàn)在住宅還是供不應(yīng)求,成都人口還在繼續(xù)增長(zhǎng),最近拍賣的幾塊土地,住宅用地都是高溢價(jià)率。目前大文件有了,相關(guān)部門還沒(méi)有相應(yīng)的文件。只有陸續(xù)辦成一些“商改住”的案例才好辦。

 

      莊川寧:我朋友的一個(gè)項(xiàng)目,在申請(qǐng)土地性質(zhì)改規(guī)時(shí)不太支持。衣戀優(yōu)客城市廣場(chǎng)對(duì)原項(xiàng)目重新定位規(guī)劃、形象包裝、企劃推廣、內(nèi)裝設(shè)計(jì)、以及通過(guò)整合外部資源,改善了原有資產(chǎn)的價(jià)值,值得學(xué)習(xí)。衣戀庫(kù)存量大轉(zhuǎn)換模式提升現(xiàn)金流,這是乙方在求變。

 

      肖伊凡:成都的商業(yè)有不少地段還是不錯(cuò)的,有良好的學(xué)區(qū)、醫(yī)療配套,如果政策上有一定的優(yōu)勢(shì)也很關(guān)鍵。普通裙樓是可以改的。但是大型綜合體很惱火,基本是封閉的。

 

      吳麗娟:“商改住”確實(shí)只能解決部分庫(kù)存產(chǎn)品問(wèn)題,主要在公寓類有改造空間的項(xiàng)目上體現(xiàn)。同時(shí),物業(yè)、政策、配套,市場(chǎng)是否支持還需要綜合考慮。

 

      胡曉君:市場(chǎng)還是需要街區(qū)式商業(yè)的,不同于封閉式的購(gòu)物中心以及傳統(tǒng)的裙樓底商。街區(qū)式商業(yè)可以打造主題性質(zhì)的商業(yè)。供應(yīng)量大了,市場(chǎng)只有那么大的需求。成都華聯(lián)是衣戀集團(tuán)打造的奧特萊斯,價(jià)格低于電商。我認(rèn)為不是所有項(xiàng)目都能這樣改造的。商業(yè)綜合體賴以生存的是:品牌方、顧客群體。

 

      朱偉:低密度的商業(yè)難改,樓面地價(jià)高,加上建筑成本和改造成本,可能賣價(jià)低于成本,而且改造后的管線配套設(shè)施也沒(méi)有原有住宅配套穩(wěn)定安全,比如漏水、地下管網(wǎng)、電梯、通風(fēng)、采光。有些大型商業(yè),中間部分不臨窗,里面通風(fēng)采光都不好,居住環(huán)境很差,舒適度差,寫字樓“商改住”可能會(huì)好一些。不管怎么改,目前成都的市場(chǎng)并不能支持成都過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn),肯定有些會(huì)被淘汰或轉(zhuǎn)型。

本文如非注明原創(chuàng)的即來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)的文章、圖片、音頻視頻文件等資料版權(quán)歸版權(quán)所有人所有,因非原創(chuàng)文章及圖片等內(nèi)容無(wú)法一一和版權(quán)者聯(lián)系,如原作者或編輯認(rèn)為作品不宜上網(wǎng)供大家瀏覽,或不應(yīng)無(wú)償使用,請(qǐng)及時(shí)通知我們,以迅速采取適當(dāng)措施處理。本網(wǎng)頁(yè)如無(wú)意中侵犯了媒體或個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán),請(qǐng)聯(lián)系我們予以刪除,感謝您的理解!


地緯招商網(wǎng)-中國(guó)招商投資門戶網(wǎng)站-中國(guó)專業(yè)的招商引資與項(xiàng)目投資代理服務(wù)商。以千萬(wàn)海內(nèi)外投資人資源,為中國(guó)企業(yè)、外資企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者與政府、園區(qū)、創(chuàng)業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)加盟項(xiàng)目等搭建平臺(tái)對(duì)接項(xiàng)目。利用有效的線上推廣工具:地緯招商網(wǎng)(www.ec-horse.com)、微信公眾號(hào)(招商與投資:zhaoshangyutouzi)和線下招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行線上營(yíng)銷推廣、線下項(xiàng)目推介一站式招商代理服務(wù),并承諾代理招商無(wú)效果不收費(fèi)。

關(guān)鍵字: 政府  招商  投資  項(xiàng)目  投資人 
最值得投資項(xiàng)目推薦

版權(quán)所有 上海百程商務(wù)服務(wù)股份有限公司   滬ICP備16044607號(hào) Copyright ? 2022 www.ec-horse.com Corporation, All Rights Reserved